2017/12/23
不動産投資の種類まとめ 〜物件と投資方法の種類〜
不動産投資の種類ってどんなものがあるかご存知ですか？
不動産投資といっても、不動産に投資する金融商品は4種類あります。また、現物不動産投資の中に2種類あります。このように、不動産投資と言ってもカテゴリわけによって、異なる種類が存在します。
今回は、不動産投資をこれから始めたいと思っている人も、不動産投資を始めている人も知っておくべき不動産投資の種類をご紹介します。
目次
不動産関連の投資4種
1.現物不動産投資
ピケガミ
現物不動産投資は、みなさんがはじめに思い浮かべるような基本的な不動産投資方法です。
ユキオ
なんすか？その現物なんとか投資って。。？
ピケガミ
不動産のオーナーとして、家賃収入を得る仕組みの投資方法です。現物不動産の投資対象の物件が「ワンルーム」か「一棟」かと、「新築」か「中古」かで分類されます。
ユキオ
あ〜なるほど〜。普通の感じっすね〜！その方法はなんとなくわかりました〜！
ピケガミ
一般的に一棟マンションを購入するには、まとまったお金が必要となるので、ワンルームマンションで不動産投資を始める方が多いでしょう。
2.小口化不動産投資
ピケガミ
小口化不動産投資って知ってますか?
ユキオ
小口…？小口さんっすか〜？名字っすか？
ピケガミ
違います。ちなみに小口さんという名字は日本全国で１８,７００人いるそうですよ。
ユキオ
まじっすか〜？結構いるんすねぇ〜〜！
ピケガミ
さて、話を戻すと、小口化不動産投資は、不動産の投資額が高く、個人では投資が難しい人向けの不動産投資方法のことなのです。
ユキオ
具体的にはどういうものなんすか〜？
ピケガミ
複数の投資家が共有持分権（マンションなどの、ある財産を数人で少額ずつ出し合うことに付随する権利）を持つことで、不動産の個人当たりの投資額を少額にする投資です。
ユキオ
だから、小口って言うんすね〜！納得しましたぁ〜！もちろん賃料やマンションの売却額も分散されるんですよね～？
ピケガミ
そうです。ただ、制度化された投資方法ではないため、どのような投資家が共同持分権に参加しているのかについては、注意が必要です。
ユキオ
参加メンバーにもよる、みたいな感じっすかね〜？なるほど〜。
3.J-REIT(不動産投資信託)
ピケガミ
次はJ-REIT(不動産投資信託)を見ていきましょう。
ユキオ
むっ、また聞いたことのない名前っす〜…。
ピケガミ
J-REITとは、小口化不動産投資に似た不動産投資方法です。複数の投資家から資金を集め、マンションや商業施設、高層ビルなどに投資することで、その賃貸収入や売買で得た利益を分配するという仕組みです。
ユキオ
小口化不動産投資と、J-REITって同じものと考えていいんすかね〜？
ピケガミ
市場で取引されているか、されていないかですね。J-REITは証券所で取引されているので、需給によって値動きがあります。逆に小口は市場で取引されていないので、値動きが少ないです。
ピケガミ
投資信託ということもあり、手間はほとんどかからず、資金的にも1口約20万円からはじめられるので、忙しい方には魅力的な投資方法でしょう。
4.匿名組合型商品
ピケガミ
次は、匿名組合型商品をご紹介いたします。
ユキオ
匿名なんすか〜？
ピケガミ
匿名組合契約とは、まず投資家が金融商品取引業者である営業者と匿名組合契約を結びます。契約後、投資家は組合員となり、営業所への出資とその利益配分を受けることができます。
ユキオ
さっき言ってた小口不動産投資に似てますよね〜？
ピケガミ
匿名組合型商品も、小口化不動産投資に似た投資方法ですが、購入する不動産の規模が大きいものの時に使用されます。
ユキオ
なるほど～。
ピケガミ
こちらも同じように賃料として収入を得ることが仕組みのメインとなっています。しかし規模が大きく、1口が500万のものもあるため、富裕層向けの金融商品といえるでしょう。
現物不動産投資の2種類
ピケガミ
先ほどでてきた現物不動産投資の物件には、大きく2種類あります。
ユキオ
2種類っすか〜？
ピケガミ
まず、「新築」か「中古」かです。そして、アパートとマンションの2種類があります。
ユキオ
新築か中古、アパートとマンションの2種類なんすね〜！
ピケガミ
そうです。実は、この2種類の中に、もう2種類重要な分け方があります。
ユキオ
2種類のしたにもう２種類っすか？
ピケガミ
そうです。その中にも、「区分」と「一棟」の２つに分かれます。
ユキオ
ん？アパートとマンションの中にも、それぞれ一棟と区分っていうのがあるんすか？
ピケガミ
そうです。イメージは、下記の図になります。
アパートとマンションの違い
ユキオ
アパートとマンションって具体的な違いあるんすか？
ピケガミ
そうですね、大まかな違いがあります。
ユキオ
アパートはどういうものなんすか？
ピケガミ
アパートは、大まかに木造や軽量鉄骨造で小規模なものを指して言います。
ユキオ
じゃあ、マンションはどうなんすか？
ピケガミ
マンションは、鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリート造でより大規模のものを指します。
「区分」と「一棟」の違い
ユキオ
そもそも区分と一棟ってなんすか？
ピケガミ
区分とは、一部屋分を意味します。
ユキオ
なるほど〜！一部屋分のことだったんすね〜！
ピケガミ
一棟とは、建物まるまる一棟のことです。
一棟・区分のメリット・デメリット
一棟投資
メリット①投資効率がいい
ピケガミ
一棟投資は、投資効率がいいです。
ユキオ
投資効率っすか〜？
ピケガミ
そうです。一棟は規模の力が働くので、支出を減らして収入を増やすことができます。
ユキオ
なるほど〜。
ピケガミ
具体的には、区分では、月々のローンが10万円に対して家賃収入が8万円のように、ー2万円と支出が収入が上回ることがあります。
しかし一棟では、月々の支出が50万円に対して家賃収入が65万円のように、＋15万円と利益を効率よく得られます。
メリット②建物の修繕などを独断で行える
ピケガミ
次に、自己決定によって賃貸経営が行えます。
ユキオ
区分だと自己決定はできないんすか？
ピケガミ
区分所有者は、他の区分所有者との合意という形で物事を進めることになるので、基本的には独断行動はできません。
ユキオ
なるほど〜。ってことは、自分の意思で行動するには、周りの合意が必要なんっすね〜。
ピケガミ
そうです。一棟の所有者になることで、賃貸経営や価値向上のための工夫が広がるかもしれませんね。
メリット③資産性が高い
ピケガミ
3つ目は、資産性の高さです。
ユキオ
資産性っすか〜？
ピケガミ
そうです。資産性が高いとは、物件価値を維持しやすい、ということです。
一棟には、土地がついていることが多いので、売却時にも値段が下がりにくいという利点があります。
デメリット①投資資金が多額
ピケガミ
デメリットやハードルとなってくるのは、投資資金の規模の問題でしょう。
ユキオ
一度に巨額な投資をするのは、一般的には難しいっすよね〜。
ピケガミ
そうですね。メリットも同様にあるものの、初期費用や一度に出て行く支出の額も大きくなるので、手元に資金がないと始めるのは難しいです。
デメリット②リスク分散できないため
ピケガミ
土地においてのリスク分散ができないこともデメリットの１つです。
ユキオ
リスク分散っすか〜？
ピケガミ
そうです。日本では地震などの自然災害が多発しますが、その予測は出来ないです。
ユキオ
確かに、いつどこで起こるかわからないっすもんね〜。
ピケガミ
異なった土地ごとに不動産を持つことがリスク分散につながりますが
一棟となると巨額な投資を１つの場所に行うため、リスク分散を行いづらくなります。
区分投資
メリット①メリット小額から投資可能
ピケガミ
１つ目のメリットは少額から投資ができるということです。
ユキオ
確かに、一部屋分であれば始められる人は一棟と比べると多いですよね。
メリット②分散投資ができリスクヘッジができる
ピケガミ
２つ目に、分散投資によりリスク分散が可能になることが挙げられます。
区分では、大きな投資を１つ行うのではなく、小さな投資を様々なかたちで行うことができます。
ユキオ
なるほど〜、それでリスクも分散できるんすね〜。
ピケガミ
具体的には、東京、大阪、名古屋などそれぞれに不動産を持っておく、というような方法です。
メリット③流動性が高い
ピケガミ
あとは、流動性が高いことですね。
ユキオ
流動性っすか？
ピケガミ
流動性とは、物件が人から人へと動きやすいか。つまり、需要があるということです。
ユキオ
なるほど〜。でも、流動性があったら何がいいんすか？？
ピケガミ
つまり、区分物件を売却したいときにも、手放しやすい、買い手が見つかりやすいというメリットがあります。
デメリット①投資効率が悪い（デメリット）
ピケガミ
デメリットの１つ目は、投資効率が悪いということです。
ユキオ
一棟投資の逆っすね〜。
ピケガミ
そうですね。手数料などを考えると割高になってしまう可能性もあげられるので、注意が必要です。
デメリット②空室リスクが高い
ピケガミ
デメリットの２つ目は、空室リスクが高いことです。
ユキオ
空室リスク、高いんすか〜？？
ピケガミ
空室になりやすいという意味ではなくて、空室になった時に痛手を負いやすいという意味です。
ユキオ
なるほど〜。でもなんでっすか？？
ピケガミ
例えば、一棟の場合は、部屋が十〜数十室あります。そのため、数室が空室でも大きな痛手にはなりえません。
しかし、区分の場合は一部屋しか所有していないため、その一部屋が空室になった場合に、収益がなくなってしまいます。
ユキオ
え〜！投資したのにそんなことが起こるんすか？
ピケガミ
現在はサブリース（家賃保障）制度などありますが、一部屋の割合が上がれば上がるほど収益に対するリスクは大きくなります。
まとめ
ユキオ
今回の話を通して不動産投資について一歩理解が深まりました〜！だいたい不動産投資の仕方っていうと4種類ぐらいがあるんすね〜。
ピケガミ
そうですね、先ずはどういう種類があるのかをしり、どれが自分に合っているのかしっかりと考えることが重要です。
ユキオ
自分に合ったものを、、、服と同じってことっすねぇ〜〜。。
ピケガミ
いや、服ではないです。
ユキオ
じゃあ、、靴？
ピケガミ
いや、靴でもないです。不動産投資です。
ユキオ
不動産だけに、、ゆれ動かないっすねぇ〜〜。。
ピケガミ
動きませんよ（笑）
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