2018/02/10
不動産管理会社とは？業務内容と正しい選び方を解説！
不動産の管理会社が行うマンション管理ってどんな業務があるかご存知でしょうか。
近年では不動産投資を行う人が増えたこともあり、不動産管理会社に管理を委託することが一般的になっています。
ただ、「どんな業務を行っているのか」「どんなことをお願いできるのか」などあまり知らない方も多いでしょう。
この記事では、管理会社の業務、種類、選び方についてご紹介します。
目次
管理会社とは？
管理会社とは？
ピケガミ
管理会社には様々な形態があるため、一概には言えませんが
基本的はマンション経営のお手伝いをする会社だと考えておけばOKです。
ユキオ
なるほど〜、形態ってどういう風な形態があるんすか〜？
ピケガミ
契約内容によって業務の幅が異なります。契約内容については、管理会社の選び方の項目で紹介します。
管理会社の業務4種
ユキオ
管理会社は何やってるんすか〜？
ピケガミ
管理会社の業務は、大きく4つに分けられます。
・入居者対応
・広報活動
・建物管理
・オーナー対応
ユキオ
結構いろいろやってるんすね〜。
ピケガミ
そうです。不動産会社は、賃貸経営を行うにあたって必要な業務のほぼ全てを請け負っています。
ユキオ
でも、正直よくわかんないっすね〜。
ピケガミ
では、もっと具体的な業務を紹介しますね。
①入居者対応
ピケガミ
では、まずは入居者対応業務ですね。
ユキオ
入居者対応ってことは、クレームとかっすかね〜？
ピケガミ
そうですね。家賃の回収、クレーム対応、賃貸契約の更新、滞納者がいた時の対応などです。
ユキオ
クレームかあ、色んな人がいるんすもんね〜。
②広報活動
ユキオ
広報活動は、家の広報ってことっすか？
ピケガミ
そうです。家の紹介、お客さんの内見同行、賃貸契約締約、保険契約締約などです。
ユキオ
確かに、賃貸物件を探すときってまず不動産仲介会社に行くっすよね〜。
ピケガミ
そうです。その際に家の紹介をしたり、内見の同行を行いますね。
③建物管理
ユキオ
不動産会社の仕事について、少しずつイメージができてきました〜。
ピケガミ
建物管理では、建物のメンテナンス、定期点検、定期清掃、工事の実施などがあります。
ユキオ
管理組合の業務と似てないっすか？
ピケガミ
最近は、管理組合が形骸化していることもあり、
清掃を管理会社が請け負っているところもあります。
ユキオ
そうなんすか〜。じゃあ、建物によって異なるってことっすね〜。
ピケガミ
そうです。イメージとしては、細々したものは管理組合、大掛かりな工事などは不動産会社かと思います。
ただ、最近は、全て管理会社が請け負うことが増えています。
④オーナー対応
ピケガミ
最後に「オーナー対応」です。
ユキオ
オーナーって、建物の持ち主ってことっすよね〜？
ピケガミ
そうです。具体的には、募集条件の提案、毎月の家賃送金、リフォームの提案、トラブルの報告などです。
ユキオ
他の業務を不動産会社が請け負ってくれて、報告や家賃なども勝手にやってくれるってなると助かるっすね〜。
管理会社の選び方
依頼の範囲から選ぶ
ピケガミ
まずは、依頼したい内容を明確にします。
ユキオ
具体的には、どんな依頼の種類があるんすか〜？
ピケガミ
大きく2つの契約内容を紹介しますね。
①仲介のみの依頼
ピケガミ
こちらは、仲介会社と同じです。
入居者を募集して、賃貸契約を結ぶまでの依頼です。
ピケガミ
ってことは〜、実際の管理は行わないんすね〜。
ユキオ
そうです。そのため、建物の清掃などを管理組合で行う場合は、このような仲介のみを依頼することができる会社を選びます。
②集客と入居後の管理の依頼
ピケガミ
次に、集客と管理ですね。
ユキオ
こっちは、仲介以外に建物の管理も行うってことすよね〜？
ピケガミ
そうです。そのため、清掃などの一般業務も委託するかたちになります。
優先順位から選ぶ
ピケガミ
まずは、優先順位を明確化することが重要です。
ユキオ
目的っすか〜？
ピケガミ
集客に力を入れたいのか、トラブル対応に力を入れたいのか、などです。
ユキオ
なるほど〜。何が必要かを考えると選びやすいってことっすね〜。
ピケガミ
そうです。目的がわかっていれば、各会社の強みやサービス内容から管理会社を選びやすくなります。
ここでは、目的となりうる要素を3つ紹介します。
①集客対応に強い会社
ピケガミ
集客は不動産投資において、もっとも重要な事柄の一つです。
ユキオ
そうっすよね〜。集客に弱いと、管理の元も子もないっすもんね〜。
ピケガミ
そうです。具体的には、入居者向けのサービスがあるのか。
広告料を増やすことのできる会社かどうか、などです。
ユキオ
なるほど、そういうのもあるんすね〜。
ピケガミ
あとは、全国に名の知れている会社にするのか。もしくは、地元で信頼の高い会社にするのかなどです。
②トラブル対応に強い会社
ユキオ
トラブルに強い会社っていいっすね〜。
ピケガミ
そうですね。24時間電話対応を取り入れている会社もあります。
ユキオ
確かに、それだとトラブルもすぐ対応してもらえそうっすね〜。
③対応の速さ
ピケガミ
何かに対して、すぐに対応してくれる会社かどうかは、
長期的に関わっていく中でとても重要です。
ユキオ
確かに、そうっすよね〜。
ピケガミ
契約のために、最初は対応がよかったけど、契約した後で態度が変わったということもあります。
そのため、実際に関わっている人からの評価を知ることも重要です。
ユキオ
でもどうやったら知れるんすか〜？
ピケガミ
知り合いからの口コミや、顧客満足度の確認も情報として確認しておくべきです。
サブリース契約の有無で選ぶ
ピケガミ
サブリース契約のあるなしで選ぶというパターンもあります。
ユキオ
サブリース契約ってなんすか〜？
ピケガミ
家賃保証の制度のことです。
ユキオ
家賃保証なんてあるんすか？
ピケガミ
そうです。なので、空室リスクを恐れている場合は、利用するといいです。
ただ毎月の賃料を保証される代わり、毎月の保証家賃は通常時よりも少なくなります。
管理会社とのトラブル3例
ピケガミ
管理会社とのトラブルはいろんなものがありますが、その中でも3つのトラブルをご紹介します。
管理業務が行われていない
ピケガミ
当然のことながら、管理業務が行われていないことが問題となるケースがあります。
ユキオ
そりゃそうっすよね。お金払ってるのに、管理されてないって。
ピケガミ
そうです。そういう時は、しっかりと証拠を抑えて管理会社に報告しましょう。
過剰な請求をされる
ピケガミ
頻繁にお金を追加徴収されるというのもトラブルの元になります。
ユキオ
どんな項目で徴収されるんすか〜？
ピケガミ
例えば、修繕費やトラブル対応です。
このような事態に陥らないよう、事前に金銭の確認も行っておきましょう。
架空請求の対応法
ピケガミ
そんな時、自分たちに判断する十分な知識がない場合は、第三者の「マンション管理士」という資格を持った人に相談しましょう。
ユキオ
「マンション管理士」？なんか、かっこいいっすね〜。
ピケガミ
マンション管理士に相談すれば、根拠のある情報を得られるので問題解決にもつながりやすくなります。
ユキオ
まあ、相談するようなことが起こらないのが一番良いんすけどね〜。
入居者の選定トラブル
ピケガミ
入居者の選定もトラブルの元になります。
ユキオ
なんでそれがトラブルになっちゃうんすか〜？
ピケガミ
小さな問題を大げさにされたり、評価を下げるような行動を取られると、建物の評価が下がったりすることもあります。
あとは、極端なものだと自殺や殺人も含む事件事故です。
ユキオ
確かに、それは困りますね〜。
ピケガミ
そうならないためにも、予め入居者の理想とする人物像をある程度「条件付け」ておくといいです。
ユキオ
なるほど〜、それを仲介の不動産会社に伝えておくんすね！
ピケガミ
そうです。学生がいいのか、社会人がいいのか。
その場合は職業などでも希望をある程度伝えておくといいです。
番外編：管理会社と管理組合の違いとは？
管理会社と管理組合の違い
ユキオ
管理会社と管理組合って何が違うんすか〜？
ピケガミ
管理会社とは、マンション管理の委託先の会社を指します。
一方、管理組合とは、マンション所有者の組合組織のことです。
ユキオ
管理会社は外部委託先、
管理組合は、所有者本人たちが組織した管理組合って感じっすね〜。
管理組合の組織図
ユキオ
管理組合が、マンション所有者によって構成されてるってことはわかったんすけど〜、
具体的にどういう風に組織されてるうんすか〜？
ピケガミ
この団体の仕組みとしては、以下の図のようになっています。
管理組合の業務内容
ユキオ
それで、管理組合って具体的に何してるんですか～？
ピケガミ
主に管理会社が行っている業務と変わりなく、清掃業務や廊下などの共有部分の補修です。
近年では、管理会社へと委託するケースが増えています。
まとめ
ピケガミ
今回はマンション管理に関わる「管理組合」と「管理会社」の業務ついて説明しました。
ユキオ
名前は似てても、やってること全然違うんすよね〜！
ピケガミ
そうですね。本来は、一人で行うことを不動産会社に委託することによって、
より効率的で安心して不動産の賃貸業を行うことができます。
ユキオ
確かに、こんないろんな業務一人でやるってめっちゃ大変っすね〜。
ピケガミ
そうですね、不動産投資を副業でやっている人も多いので、これらの業務を一人でこなすのは大変ですよね。
ユキオ
なるほど〜。
ピケガミ
まとめると、管理組合は不動産の価値を守るための組織、
管理会社は賃貸経営に必要な業務を全般的に請け負ってくれる会社です。
ユキオ
あとは、入居者の性質のイメージすることと管理会社をしっかり選ぶってことっすね〜！
ピケガミ
その通りです。しっかり、どの企業を管理会社として、契約するのかなど考えながら選定することが重要です。
< 前の記事不動産投資のリスク対策！空室リスクを抑える方法
ホームに戻る
