2017/11/13
アパート経営の5大リスクとは？
アパート経営はマンション経営に比べて頭金が少なく、始めやすい投資方法です。ところが、そのアパート経営の困難さはマンション経営と根本的には変わらないことをご存知ですか？
アパート経営は簡単と言われる場合もありますが、実は多くのリスクがあるのです。そのリスクを回避するためにもしっかりとアパート経営について知らなければなりません。
この記事ではアパート経営の困難な点をあげて、アパート経営を分かりやすくご紹介致します。
目次
「簡単で楽に稼げるアパート経営」なんてない！
ユキオ
せっかくためた100万円を簡単で楽に稼げるアパート経営を始めるのに使うのがいいんじゃないかと、友達に勧められまして〜、、
マイケル
なるほどな。簡単で楽に稼げる副業「アパート経営」ねえ。
ユキオ
最初にお金はかかるんすけど、その後は通帳を見て過ごすだけらしいっす～。
マイケル
そんなわけない。そんなおいしい商売が世の中に巷に山のように転がってるわけないだろ！
ユキオ
まあ、ですよね～…。
アパート経営で考えるポイント2選
①さまざまな経費
マイケル
いいか？ユキオが思ってる以上に、アパート経営は経費がかさむんだ。
ユキオ
そうなんすか～？
マイケル
ユキオ
知らないのがいっぱい出てきました～。
マイケル
だろ？
ユキオ
友達は「購入に値が張っても、家賃の安定収入で儲けは出せる。何もせずに収入が入るなんて最高だろ！」って言ってました～。
実際は違うんすね～。
②空室リスク
マイケル
必要経費がたくさんあるだけが問題なんじゃないんだ。
ユキオ
え～、まだ問題あるんすか～。
マイケル
結局、その経費を払ったところで入居者がいなかったらどうなる？
ユキオ
赤字っすね～。
マイケル
入居者を増やすための経費がかからないわけがない。ただ待ってるだけじゃ入居者は増えないかんな。
ユキオ
なるほど、そこでもお金かかるんすね～。
マイケル
そう。しかも、現代は人口減少で住む人自体も減ってきてる。
ユキオ
そんな～。
マイケル
安定した家賃収入を安定して得るには人に長く住んでもらう必要があるじゃん。でも、長く住んでもらうのに建物が汚いままなのは不利だろ？
ユキオ
どーいうことっすか～？
マイケル
つまり、後々リフォーム代などを含む、修繕費が重くのしかかってくる。
ユキオ
え～、ほんとお金かかるっすね～。
マイケル
今までのはまだまだ序の口、本当のリスクはこれからだぜ。
ユキオ
ひぇえ～。
アパート経営に潜む更なるリスク
マイケル
一般的にリスクというのは5個あると言われている。
ユキオ
5個もあるんすか～。
マイケル
立地・購入資金・家賃・見栄えや修繕費・火災や地震による倒壊だ。
ユキオ
全部、大変そうっす～。
立地
マイケル
立地は具体的に、どこに建物（不動産）があるのかってことなんだけど、リスクとしては周辺にある施設の移転で人が集まったり、集まらなくなることがあるっていう可能性がある。
ユキオ
確かにどこに不動産があるかって「部屋選び」でもめっちゃ重要っすけど、周辺の施設のことは正直わからないっすよね〜。
購入資金
マイケル
購入資金は、購入後収支計画に関わる重要なこと。
ユキオ
購入金額ってことっすか？
マイケル
そう。新築は割高になることもあるから、中古がおすすめ。
家賃
ユキオ
家賃って不動産において、もっとも大事なことのひとつじゃないっすか？
マイケル
そうなんだよ。ただ、空室状態が続くと入居者を入れるために、家賃を下げようする。
ユキオ
なるほど〜。収入が途絶えるのって怖いっすもんね〜。
マイケル
そうなんだよ。ただ、家賃は一度下げると基本的に下げれないから慎重に考えたほうがいい。
見栄えや修繕費
マイケル
あとは、修繕費。
ユキオ
修繕費っすか〜？
マイケル
そう。部屋で故障があったり、エアコンが古くなって取り替えないといけなくなったり、意外と不動産投資を行う中でかかる費用はいろいろあるからな。
ユキオ
確かに、部屋でコンセントが壊れたときに修理してもらったことあるっす！
マイケル
そう。あとは部屋がボロボロだったりしたら、誰も住みたくないだろ？そのために、壁紙を変えたりすることもあるしな。
火災や地震による倒壊
マイケル
これは簡単な話だな。災害が起きたときに万が一、投資先のアパートが崩壊するリスクがあるってことだ。
ユキオ
それは、想像もしたくないっすね〜。
マイケル
いや、ほんとそれだよ。考えるだけで恐ろしい。
注意すべきリスク2選
マイケル
で、全部大変だが、どれが特に大事なのがどれか分かるか？
ユキオ
え～、分からないっす～…。
マイケル
立地と家賃だ。
ユキオ
なるほど～。何でですか～？
①立地の変化
マイケル
どれだけ内装が優れたアパートでも最寄り駅から遠かったり、都心から遠い立地であった場合なんか住みたいと思わないだろ？それが立地の問題。
ユキオ
確かにあんまり住みたいとは思わないっすねぇ～。
マイケル
しかも、近くにもっと新しくて条件の良い物件が出来た場合、人がそっちに流れてしまうじゃん。
ユキオ
確かに～。
マイケル
買うときだけでなく、その後にも十分気を付けなければならない。些細な環境の変化によって変化してしまうから大変なんだ。
ユキオ
それは、未来がわからないだけにリスクっすね〜。
②家賃リスク
マイケル
立地問題と同じくらい大事であり、密接なつながりがあるのが家賃問題だ。
ユキオ
家賃は大事っすよね～。
マイケル
近所の家賃の相場に変化させねばならないが、場合によっては赤字になってしまう可能性だって十二分にあるんだ。
ユキオ
ひぇえ〜！大変っすねぇ〜～。
マイケル
住人が減ってしまったとき、焦って家賃下げて増やしたくなりそうだろ？
ユキオ
そうっすね～。
マイケル
でも短期的にはギリギリ収入は増えるかもしれんが、また家賃を元に戻すのは難しいじゃん。
ユキオ
たしかに～。
マイケル
とは言え、家賃を維持したまま住人を増やすことは至難の業だろ？
ユキオ
たしかに～。簡単にできたら苦労しないっすもんね～。
マイケル
入居者を増やすためにはさっき言ったみたいに修繕費を支払って建物の見栄えをよくしないといけなかったりするしな。
ユキオ
うーん、既に問題が山積みっすね～。
マイケル
しかも、購入資金によって問題発生したり、火災や地震のリスクも忘れちゃダメだろ？
ユキオ
すっかり忘れてました～。
マイケル
購入資金て少額だと思うか？
ユキオ
高いに決まってますよ～。
マイケル
だろ？こんなに不確定要素の強い投資なのに最初に多額の投資が必要なんだぜ？
ユキオ
素人にはきついっすねぇ～。。。
マイケル
火災や地震による倒壊のリスクも他のリスクに比べると起こり辛いとは言え、起こってしまったらのことも考えとかなければならんよ。
ユキオ
でもそういうのは保険で何とかなりそうじゃないすか？
マイケル
一室で起きた火災が全棟に被害をひろげることってあるじゃん。保険や補助金はその負債を全部回復させるほどもらえないんだよ。
ユキオ
そうなんすね～…
まとめ
マイケル
アパート経営って仕事の傍らで適当に稼ぐにはあまりにも難しいものだろ？
ユキオ
むずかしいっすねぇ～。。。
マイケル
マンション経営に比べれば頭金とかは安くてやりやすそうに見えるけど、本質の部分は変わってないんだよ。不確定要素に対応しなきゃならんしな。
ユキオ
いや〜、勘違いしてましたよ〜〜。。。
マイケル
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