2017/09/23
不動産投資の物件選び方5選
不動産に興味を持ってみたものの、何から始めればいいのか、
情報を集めも、何がいいのかわからないという方に送るのが今回の物件選びのポイント5選です。
投資であるため身構えてしまい、損をしないために、安い物件探しに走ってしまいがちです。
しかし、安物件がかえって損を生み出す可能性があります。
今回は、「物件を選びポイント5選」と「安物件のリスク」についてご紹介します。
目次
マンション選びのポイント 5選
①都心 or 地方
マイケル
まず１つ目に、物件の場所を決める必要があるな。
ユキオ
場所っすか〜？
マイケル
大まかに言えば、都心か地方。
ユキオ
都心か地方っすか〜？都心の方が、物件って高いっすよね〜。
マイケル
確かにそうだな。
ユキオ
じゃあ、地方っすかね〜？
マイケル
オレなら都心を選ぶな。
ユキオ
え〜、なんでっすか〜？
リターンの見込める物件を選ぶ
マイケル
都心の物件を選ぶ理由は、リターンを見込めるからだな。
ユキオ
えー、リターンっすか〜？
マイケル
そう。不動産投資は、「投資」だからリターンを得られないと意味がないだろ？
ユキオ
確かにそうっすね〜。
マイケル
不動産投資で得られる利益は、不動産の売買と家賃収入だけど
売買は土地の値段が上がるとかしない限り利益は出しにくい。
ユキオ
なるほど〜。
マイケル
だから、主に家賃収入について考えるとすると
利益が出やすいのはどっちだと思う？
ユキオ
そうっすね〜、都心っすかね〜？人口も多いですしね〜。
マイケル
そう、物件を買ってもそこに入居者がいないと家賃収入が得られない。その分、地方だとリスクが大きくなる。
ユキオ
都市部だと人口が多くて住居に対するニーズが高いから、投資がうまくいくってことっすね〜。
マイケル
②地盤の安定具合
マイケル
次に、地盤。
地盤が緩くて災害が起きたり、倒壊しちゃったら大損することになる。
ユキオ
確かに災害は怖いっすね〜。
マイケル
東日本大震災後時は、被災の少なかった物件の需要が増えて、一時的に価格が上昇したらしい。
安全であればあるほど資産価値にいい影響がある。
地盤は堅く、海抜が高いが吉
ユキオ
具体的にどんな地域が地盤強いんすかぁ？
マイケル
東京だと「武蔵野台地」って呼ばれてる地域がオススメだな。
ユキオ
「武蔵野台地」ですか～？
マイケル
武蔵野台地ってのは大体上野から西の海抜が少し高めの地域のこと。
地盤が固いから地震でもそれほど揺れないし、海抜が高いから水害のときにも浸水の危険が少ないんだわ。
ユキオ
じゃあ逆に地盤が弱い地域ってどこらへんっすか？
マイケル
海沿いのエリアと川沿いのエリアは少し地盤が弱いな。
あとはもともと川が流れてた土地も注意してるといい。
ユキオ
水回りには注意ってことっすね〜
③建物の築年数
築年数は新しいが吉
ユキオ
築年数は確かに、新しい方がいいっすよね〜。
マイケル
そうだな、その理由はわかるか？
ユキオ
そうっすね〜。綺麗だからですか？
マイケル
つまり？
ユキオ
つまり？？ 人が集まりやすい、、とかっすか？
マイケル
そう。築年数が新しいと需要があるから空室になりにくく、その分家賃収入を得られる可能性が高まる。
ユキオ
なるほど〜。ってことは、新築がいいってことっすか〜！
マイケル
っていうわけでも、ないんだよ。
築浅が狙い目
ユキオ
築浅ってなんすか〜？
マイケル
築浅っていうのは、「新築ではないけど築年数は浅い」っていう意味。
ユキオ
なんで築浅が狙い目なんっすか〜？
マイケル
築浅物件は、新築物件に比べて割安で買うことができる。
ユキオ
それはいいっすね〜！
マイケル
その他にも、空室リスクや維持費、長期的な修繕費などを考えても築浅物件はおすすめ。
④建物の資材
マイケル
4つ目は建物の資材だな。
ユキオ
資材って例えばなんすか〜？
マイケル
主な選択肢は、木材か鉄筋コンクリート（通称：RC）か。
ユキオ
具体的には何が違うんすか〜？
マイケル
それぞれの特徴はさまざまだな。
固定資産税が変わる
マイケル
不動産には、固定資産税がかかる。
ユキオ
固定資産税がわかるんすか〜？
マイケル
ユキオ
簡単に言うとどういうことっすか〜？
マイケル
そう、木造と鉄筋コンクリートだと木造の方がもろい。
木造は、短期間で建替が必要になるからかかる税金も低くなる。
ユキオ
へ〜、そうなんすね〜。
マイケル
この税金が変わることが特徴の１つだな。
銀行からの評価が変わる
ユキオ
他はなんかあるんすか〜？
マイケル
あとは銀行からの評価が異なるんだよな〜
ユキオ
銀行からの評価ってなんすか？
マイケル
例えば、鉄筋コンクリートの不動産を買った場合は、その不動産という資産を担保に再度融資を受けられる。
ユキオ
銀行から不動産が資産として評価されるかどうかってことっすね〜。
マイケル
そうそう。
ユキオ
じゃあ、木造の場合はどうなんすか〜？
マイケル
木造の場合は、不動産が評価されにくいので木造物件を担保に融資を受けられない可能性があるんだよな。
ユキオ
なるほど、長期的な融資計画を考えるとコンクリートの方がいいのかもしれないっすね〜。
⑤災害リスクの有無
ユキオ
災害リスクってどうやったらわかるんすか〜？
マイケル
災害リスクは、倒壊などがあるな。
ユキオ
土地の地盤って序盤にあった話っすね〜！
マイケル
そうそう。ただ、災害は予測しにくい側面があるから対策するコトが重要だな〜。
ユキオ
対策って具体的にはどんなことがあるんすか〜？
災害リスク対策１：新耐震基準
マイケル
新耐震基準が適用されているかどうかを調べるのが一番手っ取り早いかもしれないな。
ユキオ
新耐震基準すか〜？
マイケル
大震災時に、この基準を満たす建物の9割以上が小破（タイルの剥離程度）の被害に収まったんだよ。
だから、この基準に適応されていれば災害対策はできていると考えていい。
災害リスク対策２：埋立地は避ける
マイケル
あとは、2次被害を受けるリスクの対策だな。
ユキオ
2次被害って例えばどんなことっすか？
マイケル
例えば、津波とか液状化現像だな。
ユキオ
津波と液状化。
マイケル
そう、津波は海側を避ける。液状化に対しては、埋立地を避けるっていうのが対策になるな。
災害リスク対策3：地震保険に加入する
マイケル
安物件を選ぶリスク
マイケル
安物件には、いろいろなリスクがあるんだよな。
知っておかないと危ない選択をしてしまう可能性があるから、よく注意しておくべきだな。
ユキオ
そのリスクってどんなのがあるんすか〜？
①空室リスク
マイケル
安物件は古い、駅から遠いなど、空室になりやすい原因がたくさんあることから安いことが多い。
ユキオ
確かに、綺麗で駅近の物件は人気があって、安くする必要がないっすもんね〜。
マイケル
買っても家賃収入が得られないとローン返したりもできなるなるから、この空室リスクを理解することは重要だな。
ユキオ
ローン返せないのは大変っすもんね〜。
②災害に弱い
ユキオ
安物件って、災害に弱いんすか〜？
マイケル
もちろん一概には言えないけど、古い物件が多いこともあって、耐震基準がゆるい場合が多いんだよ。
ユキオ
なるほど、そういうこともあるんすね〜。
マイケル
物件を決めた後で、耐震工事なんかをすると高額になるし
耐震性が弱ければ住居者も危険な目にあう可能性が高まる。その分、損失も大きい。
ユキオ
怖いっすね〜、それは怖いっす。
③売却しても資産価値が低い
マイケル
あと不動産投資は、家賃収入以外にも売買することもあるけど、
資産価値が低いと売却してもお金にならなくて、最終的にマイナスになる可能性もある。
ユキオ
なるほど〜、家賃収入も難しくて、売ってもお金にならないとなると困るっすね〜。
マイケル
物件選び次第で不動産投資がうまくいくかどうか決まるって言っても過言じゃないんだよな。
ユキオ
物件選びって重要っすね〜。
まとめ
ユキオ
これまでのことを総括すると、どういう物件になるんすかね〜？
マイケル
そうだなあ、中古のタワーマンションが安泰って感じかな。
ユキオ
地盤が安定していて、住宅の需要があって、築年数が浅くて、災害リスクに対応しているってことっすね！
マイケル
そうそう。あとは、総戸数が多いマンションって大抵設備が充実してるんだよな。
共有部分が充実してる物件に対する需要って高いから、投資物件としての人気も落ちにくいんだよ。
ユキオ
なるほど〜、でもタワーマンションって高そうっすね〜。
マイケル
投資だから、金額は高くてもリターンを得られれば成り立つ。
マイケル
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