2017/12/03
不動産投資はいくらからできる？初期費用を徹底解説
不動産投資には、様々な種類があります。数億円するマンション一棟から数百万円のアパート区分（一部屋）などです。しかし、不動産投資は、お金持ちだけができる高額な投資のように思われていることが多いです。
実際に不動産の価格は、一括購入するには高いです。しかし、不動産ローンを活用することでサラリーマンやOLの方でも不動産投資を始める人が増えています。
具体的には「信用力」を上手に活かすことで、1000万円以上の不動産を約100万円の手持ち資金で購入することができます。今回は初期費用はいくらかかるのか、不動産投資ローンのメリット・デメリット、ローンの評価基準などについてご紹介します。
「不動産投資の仕組み」も併せてご覧下さい。
不動産価格と初期費用の違い
ピケガミ
不動産投資に対してお金持ちの投資のイメージがついているのは、
不動産価格がとても高いからなんです。
ユキオ
確かに不動産って何千万円もしますよね〜？
ピケガミ
そうですね。でも、不動産投資を始めるには色々な方法があるので、
富豪のようなお金持ちの人じゃなくても不動産投資を始めることができます。
不動産価格
ピケガミ
不動産価格とは、不動産の全体価格のことです。
これは不動産投資を始めるときにすべて支払う必要はありません。
ユキオ
何千万円とか、数億円とかの価格のことっすよね〜？
ピケガミ
そうです。不動産投資を始める段階で、不動産を一括購入できる人は殆どいません。
初期費用
ピケガミ
一方、初期費用とは、投資を始めるにあたって、最初にかかるお金のことです。
ここだけ準備できれば不動産投資を始めることができます。
ユキオ
なるほど〜。じゃあ、不動産を始める際は初期費用を確認すればいいってことっすね〜！
ピケガミ
そうです。不動産を一括で購入する必要はないので、
初期費用さえ払えれば誰でも無理なく不動産投資を始めることができます。
初期費用の目安
ピケガミ
次に初期費用の話をしましょう。
ユキオ
初期費用の準備ができたら、不動産投資を始められるんでしたよね〜？
ピケガミ
そうです。不動産投資の際には、ローンを組むため初期費用が準備できれば始めることができます。
初期費用は約80万円
ピケガミ
初期必要な額は約80万円だと思っていいでしょう。
ユキオ
80万すか？
ピケガミ
そうです。20代・30代のサラリーマンでも融資を受ければ、1500万円もの不動産投資が可能になるのです。
80万円の内訳
ピケガミ
中古のワンルームマンションの場合、不動産投資にかかる費用は大きく以下の３つです。
①登記費用
②銀行融資諸費用
③その他管理等清算書費用
ユキオ
うわー、色んな費用がかかるんっすね〜。
ピケガミ
そうですね。目安として、①25万円、②40万円、③14万円で、費用合計は79万円になります。
ユキオ
これで、だいたい80万円ってことっすね〜！
費用の変わるポイント3選
ピケガミ
目安として約80万円という数字を出しましたが、初期費用はそれぞれの要素によって変わります。
ユキオ
具体的には、どういう要素っすか〜？
ピケガミ
大まかなに2つの要素をご紹介しましょう。
ーどの銀行を利用するか
ピケガミ
利用銀行によっても、価格が変わります。
ユキオ
銀行によって価格が変わるんすか〜？
ピケガミ
そうです。登記費用や事務手数料という契約時の手数料が銀行によって異なります。
またローンを組んだ際の金利も異なるので、こちらはよく確認しておくべきです。
ー新築か中古か
ピケガミ
まず、新築物件か中古物件かです。
ユキオ
新築か中古っすか？
ピケガミ
そうです。新築だと、所有権保存など追加で費用がかかるんです。
ユキオ
中古物件はどうなんすか〜？
ピケガミ
前の物件所有者との取引のみなので、中古物件だと必要経費が安く済むことになりmす。
ー購入物件の金額
ピケガミ
初期費用の価格は、購入する不動産の値段に紐付いて変わっていきます。
ユキオ
どんな不動産を買うかによって初期費用がわかるってことっすね〜。
ピケガミ
そうです。また大手の不動産会社では、高い仲介料が取られることもあります。
ユキオ
だから、どのサイトでもはっきりした初期費用が見つからないんすね〜。
ピケガミ
そうですね、初期費用は「一概には言えない」というのが事実です。ただ、目安としては80万円前後で始めることができます。
目安は不動産価格の約5%前後
ユキオ
どんな物件でも80万円ってわけではないってことっすよね〜？
ピケガミ
そうですね。初期費用は購入する不動産の価格に基づくため、あくまで目安となります。
ユキオ
目安っすか〜？
ピケガミ
そのため、物件によっては初期費用が約50-60万円で済むところもあります。
ユキオ
そんなところもあるんすか〜！
ピケガミ
そうです。なので、初期費用は不動産の購入価格の5%前後だと考えておけばいいでしょう。
不動産価格の目安
ピケガミ
では、まずは不動産の種類と価格のご紹介から。
これらはあくまで目安なので、興味のない方は読み飛ばして下さい。
ユキオ
わかりました〜！
不動産の種類
ピケガミ
不動産投資の分類方法はいくつかあります。
マンションやビルを一棟であっても、ワンルームマンションやアパート1部屋であっても、不動産投資と呼ばれます。
ユキオ
そうなんすか〜？じゃあ、それぞれにかかる費用も違うってことっすね〜。
ピケガミ
そうです。今回は、初心者がはじめやすいワンルームマンションを紹介していきましょう。
首都圏・新築は2600万円〜
ユキオ
首都圏で、新築のワンルームマンションだと、どのくらいのお値段なんすか〜？
ピケガミ
首都圏・新築のワンルームマンション1部屋の平均価格は約2600万円です。
ユキオ
ん～。高くないっすか、、、
首都圏・中古は1200万円〜
ユキオ
じゃあ首都圏の中古のワンルームマンションはどうっすか〜？
ピケガミ
そうですね、中古だと約1200万円くらいです。
ユキオ
お〜、半額じゃないっすか〜。
ピケガミ
そうだな。首都圏は需要があるけど、中古だと割安で購入できます。
都心近郊・中古は1000万円〜
ピケガミ
都心近郊の中古ワンルームマンションだと1000万円くらいの物件もあります。
ユキオ
1000万円っすか〜。場所や新築か中古かによっても値段が変わるんすね〜。
不動産投資ローンについて
不動産投資ローンの仕組み
ユキオ
初期費用が払えても、ローン返せなきゃダメじゃないっすか～？1500万円とかって結構キツいと思うんすけど～。
ピケガミ
確かに、1500万円の借金となると返済できるか不安ですよね。
ユキオ
そうなんすよね～。どうすればいいんすかね～？
ピケガミ
特に心配することはありません。月々のローンの返済は、家賃収入で補います。
ユキオ
そんなことできるんっすか〜！
ピケガミ
そうなんです。20代・30代という若いうちから投資をすることで、早期の返済が可能となります。
結果、家賃収入を得られる期間を長くすることができるんです。
ユキオ
お〜〜！なるほど〜！
ピケガミ
そのため、不動産投資は早めに始めるのがオススメです。
ローン利用のメリット
実力以上の投資を行える
ピケガミ
ローンを活用するメリットは、実力以上の投資を行うことができることです。
ユキオ
実力以上っすか？
ピケガミ
そうです。今、1500万円というお金が手元になくても、同額の投資を行えるのは実力以上の投資であると言えます。
負担がかからない
ピケガミ
先ほども述べた様に、ローン返済は家賃収入から行うため大きな負担になることはないです。
ユキオ
なるほど〜。
ピケガミ
自分で貯めてから購入しようとすると、どうしても数十年かかってしまうため
投資を始めるのが遅れてしまいます。
若くても始められる
ピケガミ
ローンを利用することで、若いうちから投資が可能になります。
ユキオ
確かに、ローンがなかったら難しいっすよね〜。
ピケガミ
例えば、不動産投資を20代30代で始めれば、40代50代で不動産の数を増やすことも可能です。
ユキオ
なるほど〜。若いうちに始めることは、今後の可能性を広げるんすね〜！
確実に投資を始められる
ピケガミ
あとは、ローンを利用することで確実に投資を行うことができます。
ユキオ
ん？どういうことっすか？
ピケガミ
ローンを利用せず、貯金をして一括で購入する計画を立てたとします。
そうすると、他のことに支出したり、計画通りに貯金ができず投資ができない可能性が高いです。
ユキオ
ローンを利用して、投資を確実にするんすね〜。
老後の収入源を確保できる
ピケガミ
若いうちに投資ができることに加えて、老後の収入源を確保できるメリットもあります。
ユキオ
さっき言ってたように、早く始めれば完済も早まるからっすよね〜？
ピケガミ
そうです。ローンを完済したあとは、純粋な収入となるため早く始めればその分の収入も増えることになります。
ローン利用のリスク
金利変動
ピケガミ
ローン利用のリスクの一つは、金利変動です。
ユキオ
金利が変動するとどうなるんすか？
ピケガミ
金利が上がれば、ローンの金利も上がることがあります。
逆に下がることもあります。
ユキオ
え〜！そうなんすか〜？
ピケガミ
しかし、固定金利を利用すれば金利上昇に対しては対応することができます。
ただ、金利が下がった場合には対応できないため、どちらがいいかを見極める必要があります。
空室リスク
ピケガミ
あとは、空室リスクに陥るリスクもあります。
ユキオ
ん？空室リスクっすか？
ピケガミ
先ほども述べたように、ローン返済は家賃収入から出す予定でしたよね？
ユキオ
あ！ってことは、家賃収入がないとローン返済を実費でしないといけないってことっすね！
ピケガミ
ローンで最重視される「信用力」とは？
そもそも「信用力」って
ユキオ
あの〜、正直「信用力」ってなんなのか分かんないんで教えてくださいー！！
ピケガミ
一般に、不動産投資の際には金融機関からの融資を受け、不動産ローンを組むこととなります。
ユキオ
そうっすよね〜
ピケガミ
不動産は高額な商品であるため、融資に当たって融資審査いわゆる「ローン基準」というものを超えなければなりません。
ユキオ
ってことは、その時に必要になるのが「信用力」っすか〜！
ピケガミ
そうです。この融資審査の際の判断基準となり、必要となるのが「信用力」です。
ユキオ
お〜〜！！
「信用力」の評価基準
ピケガミ
この信用力は、融資者の「立場」と「勤め先」という２点によって評価されます。
ユキオ
そうなんすねえ～
具体的にはどんな基準があるんすか～？
ピケガミ
「立場」についての評価基準は、主に３点あります。
・借り入れの有無
・年収（400万円以上）
・勤続年数（3年以上）（場合によっては条件が緩くなる可能性もあります）
ユキオ
勤め先はなんっすか〜？
ピケガミ
「勤め先」についての評価基準も、主に3点あります。
・勤務先規模（上場企業かどうか）
・勤務先の資本金、売上、従業員数、支店数など
・社歴
ピケガミ
なお、公務員は、容易に融資を受けることができますが、自営業者に関しては、士業を除いて融資審査の通過は難しいので注意しましょう。
ユキオ
え、そうなんっすか〜？
ピケガミ
そうです。つまり、「20代・30代のサラリーマン」という立場は、転職直後でさえなければ、融資を受けられる可能性が非常に高いのです。
ユキオ
なんか～、、、ボクにも可能性がでてきたっす～。
ピケガミ
ユキオ
あ、そうっすね．．．
まず、サラリーマンになるところからっすね～！
融資金額ってどう決まるの？
ユキオ
融資を受けられるのはわかったんすけど～、融資額はどうやって決まるんすかね～。
ピケガミ
いい質問ですね。
ユキオ
ありがとうございま〜す！
ピケガミ
融資額は、「信用力（融資者の立場、勤め先）による評価額」＋「購入予定の物件価値に対する額」という風に表すことができるんです。
ユキオ
ん？どういうことっすか？？
ピケガミ
詳しくは、以下で順にみていきましょう。
信用力（融資者の立場、勤め先）
ピケガミ
まず一つ目は、信用力です。信用力の大きさによって融資する金額も変わってきます。
ユキオ
信用力って本当に大切っすね～！
ピケガミ
これは先ほど詳しく説明したので、ここでの説明は割愛します。
購入予定の物件価値
ピケガミ
そして融資金額を決めるもう一つの基準は、購入予定の物件価値です。
ユキオ
物件価値って何すか？
ピケガミ
土地と建物の価格を100％とし、約90％ほどが物件価値です。ちなみに、この価値は原価法という計算方法により算出され、融資額に大きく影響します。
ユキオ
なんかよく分からないっすね～
ピケガミ
例えば、ユキオ君が3000万円で不動産を購入するとします。その際、もしその不動産の物件価値が3000万円よりかなり小さいならば、ローンを組めなくなることもあります。
ユキオ
そうなんすねえ～
信用力の方が大事そうっすけど、物件価値も軽視してはいけないっすね～！
まとめ
ピケガミ
今回は、不動産投資の初期費用や、ローンのメリット・リスク、ローンの評価基準などについて説明しました。
ユキオ
ありがとうございますー！
ピケガミ
不動産投資は「お金持ちがする」というイメージが持たれがちですが、実際は多くのサラリーマンが副業として行っています。
ユキオ
サラリーマンでもしてる人が結構いるんすね〜。
ピケガミ
これを契機に、将来への資産形成の選択肢の一つとして不動産投資を考えてみてはいかがでしょうか。
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