2018/02/10
【初心者向け】不動産投資の基本的な仕組み
「不動産投資」という言葉はよく聞く言葉なのではないでしょうか。しかし、その言葉の意味、そして、その仕組については詳しくご存知ですか？
分かっているようで実際には分かっていないことがあるのが不動産投資です。不動産投資の仕組みを理解し、リスクを上手く回避すれば資産形成はより容易になります。近年は先行き不安な社会と言われますが、その社会を生き抜くためには資産形成の知識、すなわち不動産投資の知識は不可欠です。
この記事では不動産投資の仕組みを説明しつつ、リスクもご説明致します。
不動産投資の仕組み
不動産投資の主な仕組み
ユキオ
いや～ボク全くと言っていいほど不動産投資についてわからないんすけど、なんか教えてください〜！
マイケル
なんか教えてくださいってなんだよ（笑）
まあ、まずは仕組みからだな。
マイケル
不動産投資の仕組みはわりとシンプルなんだよ。まず基本的に銀行などでローンを組んで、不動産物件を買うわけ。
家賃収入を収入源にしてローンを返していくわけよ。
ユキオ
な、なるほど〜。シ、シンプルっすねぇ〜。。
マイケル
ユキオ
おお〜！ありがとうございまぁ〜す！！
マイケル
不動産投資は、ローンを返済し終わってからの家賃収入の利益だけじゃなくて、不動産っていう実物資産を持てるってことも、お金を増やす仕組みになってる訳よ。
ユキオ
なるほど〜！そういう意味でもお金が増えるんすねぇ〜！
成功のポイントは何があるんすか～？
マイケル
まあ不動産投資の成功ポイントは、家賃収入とローンの支出のバランスを崩さないで、大きな赤字を出さないようにすることだな。
土地を買って、売却する投資？
ユキオ
不動産投資って土地を買って、土地の値段が上がったときに売るっていうやつっすか？
マイケル
現代では、土地の値段が短期間で上がることはほとんどないから、
「不動産投資＝土地の売買」ではなくなってる。
不動産の収入の種類
ユキオ
不動産の収入の種類があるんすか？
マイケル
不動産投資の収入の種類は２つだな。
ますは賃貸による収入。そして、不動産売買による収入。
ユキオ
賃貸と不動産売買っすか〜
マイケル
そうそう。特徴は、賃貸収入が長期的に続く収入。
不動産売買は1回性が強い収入。
不動産投資は一部屋から投資できる
ユキオ
でも〜、不動産投資ってめっちゃお金持ちの人しかできなくないっすか？
マンション1棟とか買うんすよね〜？
マイケル
不動産投資にはいろんな種類があって
マンション1棟のものあれば、マンション1部屋の投資もんだよ。
ユキオ
そうなんすか？
マイケル
そうそう。1部屋であれば、初期費用なども抑えられるから
資産運用を始めるにはいいきっかけになる。
不動産投資 の利回り
利回りの種類
ユキオ
投資とかでよく利回りって聞くじゃないっすか〜。あれはどういうことなんすか〜？
マイケル
利回りってのはまあどれだけ利益が帰ってくるかっていうパーセントのことだな。でもこれ、三種類あるから気をつけとけよ？
ユキオ
ええ〜そうなんすか〜？？
三種類って、信号の色の数と一緒じゃないっすか〜！
マイケル
いやそうだけど、、、、、お前大丈夫か？（笑）
まあ、図にしたから、この3種類。
ユキオ
おお〜！この3種類なんすねぇ〜！
マイケル
そうだな、まあネットとかで利回り〜％！とか色々書いてあるけど、どの利回りなのかちゃんと見極めるのも大事だな。
利回りの相場
マイケル
相場ってもんを知っといたほうが、まあ見極めやすくなるわけよ
ユキオ
そうっすよねぇ〜。。。おしえてください〜！
マイケル
うし、まあ築年数が10年以下で新しい、築浅マンションは、だいたい約6%の利回りぐらいだな。
マイケル
でもまあ、これはさっき言った表面利回りだから、実質利回りは税金とかの影響で4%ぐらいになることが多いな。
ユキオ
ああ〜そうか〜！新しいやつとそうじゃないやつでもちがうんすねぇ〜！
マイケル
まあそうだな。例えば築年数が古いマンションの場合は、物件自体が安いから表面利回りは8%を超える物件もわりと多くあるぐらい、利回りは高くなるんだよな。
ユキオ
じゃあ、古い方がいいってことっすか？
マイケル
でもないんよね。修繕工事や修繕積立金が多くかかるし、空室リスクも高くなるんよ。
だから長い目で見ると、築浅マンションのほうがいいと思うな。
ユキオ
おお〜分かりやすいっすねぇ〜。「空室リスク」ってのはなんなんすか？
マイケル
それは次説明するんだよ！
ユキオ
あっはぁ〜！すみませ〜ん
不動産投資におけるリスク
マイケル
どんな投資にもリスクはあるよな？ んで、まあ不動産投資にもリスクはあるんだけど、その代表的なのが「空室リスク」だな。
ユキオ
だいひょ、、だい、、だいひょうてき、、
マイケル
なんでそこで引っかかってんだよ(笑)引っ掛かる場所おかしいだろ(笑)
マイケル
空室リスクってのは、まあ入居者が居なくなって、家賃収入が途絶えることだな。
ユキオ
おお〜確かにそれはやばいっすねぇ〜。
マイケル
だろ？まあ他にも、欠陥物件だった場合に修繕工事とかでもお金とられたりするケースとかがあるわけよ。
あとは火災とか、その他天災とかもあるけど、まあしっかり対策しとけば大丈夫かな。
マイケル
リスクへの対応についてはこれでも読んどきな。「不動産投資のリスク7選！事前の対策で失敗を防げ！
不動産投資 の役割
ユキオ
不動産投資の役割？？お金を増やすためにやるんじゃないんすか？
マイケル
んまあそうなんだけどな。株とかと比べるとまあ本質的に違うってことだな。
ユキオ
どういうことっすか？
マイケル
金融商品には「資金」と呼べるものと、「資産」と呼ぶものがあるんだよ。
ユキオ
資金と資産っすか〜？
マイケル
そうそう。資金ってのは、「自分で頑張って運用しないと利益が出ないもの」だな。
例えば株とか投資信託とか、保険、あとは銀行預金なんかもこっちだと考えた方がいいだろうな。
ユキオ
なるほど〜確かに株とかって頑張ってやらないといけない感がハンパないっすよねぇ〜。
マイケル
そうだな、そんで、逆に「資産」は「積極的に用しなくても利益が出るもの」、とかのことをいうんだよな。不動産とかはこっちなわけよ。一回貸せば後は待てばいいだけだろ？
ユキオ
確かに〜！無くなんないし、お得っすねぇ〜！
マイケル
そうなんだよ。だから、不動産投資とか「資産」は長く安定的に利益を得られるのがいいところだな。
まあ短期的に収入を得たいやつにはあんまり向いてないかもな。
ユキオ
いや〜ボクは不安なんで安定したほうがいいっすねぇ〜。
マイケル
まあ安心できるほうがいいよな。
メリット
不労所得が得られる
マイケル
まずは、不労所得が得られるってことだな。
ユキオ
でも、ボク、普通の生活できたらいいんっすよね〜。
マイケル
不労所得は贅沢をするためのイメージが強いかもしれないけど、
病気や事故にあったときに備えられると言うメリットもある。
家賃収入は年金対策になる
マイケル
次に、年金対策になる。
ユキオ
年金対策っすか？
マイケル
これから、年金制度はどう変わっていくか分かんねえかんな。
だから、家賃収入を得て、老後に備えるってこと。
計画的に資産が作れる
ユキオ
計画的に資産がつくれる？
マイケル
不動産投資は、月々の家賃収入が決まってるから
資産を計画的に増やしていける。
ユキオ
株とか投資信託とかと比べると
確かに安定してますね〜。
その他のメリット
マイケル
リスク
空室リスク
マイケル
まずは、空室リスクだな。
ユキオ
空室リスクっすか？
マイケル
そう。空室リスクってのは、入居者がいなくて家賃収入が入ってこない可能性のこと。
ユキオ
それって相当やばいじゃないっすか〜！
マイケル
そうなんだよ。ただ、サブリースを利用することで対策ができる。
家賃下落リスク
マイケル
次に、家賃下落リスク。
ユキオ
家賃下落？
マイケル
そう、毎月の家賃が下落して収入が減るリスク。
マイケル
これは、リノベーションで部屋の印象を変えたり
一工夫することで付加価値をつけるのが効果的。
事件事故リスク
ユキオ
事件事故リスク？
マイケル
そう、その建物で事件や事故が起こるリスクのこと。れもサブリースで対策しておけば、家賃は保障される。
ユキオ
サブリースすごいっすね〜。
その他のリスク
マイケル
物件の選び方
都心or地方
マイケル
まずは、場所。場所って言ってもマクロな場所のことで、都心か地方かってこと。
ユキオ
なるほど〜。でも、都心の方が人いそうっすよね〜。
地盤の安定具合
マイケル
次に、地盤の安定具合。
ユキオ
地盤っすか？
マイケル
そうそう、地震とかの被害リスクを低くするために気にかけられるなら気にした方がいい。
建物の築年数
ユキオ
建物の築年数っすね〜。新築がいいんじゃないんすか？？
マイケル
そうとも限らなかったりする。中古だと購入価格を抑えられるっていうメリットもある。
ユキオ
そうなんすか〜、自分の計画に基づいて決めるべきっすね〜。
建物の資材
マイケル
あとは、建物の資材。
ユキオ
例えば、木造とかってことっすか〜？
マイケル
そう、大きく2種類。
1つは木造、もう1つが鉄筋コンクリート。
災害リスクの有無
マイケル
これは、新耐震基準が適用されているかどうかを調べるのが一番手っ取り早い。
ユキオ
新耐震基準っすか？
マイケル
そう。これが適応されてる建物は、大震災時も9割以上が小破（タイルの剥離程度）の被害に収まった。
だから、この基準に適応されていれば災害対策はできていると考えていい。
マイケル
より詳しい説明は、こっちで確認。「不動産投資の物件選び方5選」
物件購入の流れ
①投資計画をつくる
ユキオ
投資計画ってなんすか？
マイケル
自分がどういう不動産投資をするのかを明確にした計画書のこと。
ユキオ
自分がどういう投資を行いたいかを明確にしたものってことっすね〜。
マイケル
そうそう。一口に不動産といっても1千万円で購入できて月に5万円ほどの家賃収入を見込めるものもあれば、
2億円ほどの価格で月に50万円ほどの家賃収入を見込めるものもあるなど幅が広い。
ユキオ
なるほど〜。まずは、自分の資金で何が始められるか考えてみようと思うっす〜。
マイケル
詳しくは「不動産投資いくらから始められる？」を見てくれ。
②情報収集
マイケル
計画ができたら、具体的な物件選びのための情報収集だな。
さっきの計画書に基づいて、物件を探す。
ユキオ
情報収集っすか〜？
マイケル
もちろん、ネットでも検索できるし、不動産会社に直接問い合わせることもできる。
自分の不動産投資の条件にあった物件が見つける。
ユキオ
どうやって決めたら良いんすか〜？
マイケル
一見、ネットが便利で情報量も多いように見えるが、不動産会社しか持ってない優良物件は意外と多いから、
不動産会社にも問い合わせてみるのも１つの方法だな。
ユキオ
なるほど〜。投資計画がきちんとしてると、ここであまり時間をかけずに済みそうっすね〜。
③現地確認
マイケル
物件が絞れたら、次は現地確認だな。
物件の内観だけでなく、外部環境や交通アクセスなども確認するのがおすすめ。
ユキオ
なるほど〜。内観、外部環境、交通アクセスっすね〜！
他はなんかあります〜？
マイケル
そうだな〜。人通りがあるか、周りにお店はあるかだったり。
もし可能なら朝と夜に2回確認するのがいい。
ユキオ
朝とよるっすか〜？確かに雰囲気変わりますもんね〜。
マイケル
朝は人通りも多かったのに、夜になると街灯もなくて
危ない物件もある。安いってだけで物件を選ぶと、めちゃくちゃ後悔するぞ。
④金融機関からの融資
マイケル
物件が決まれば、次は金融機関からの融資だな。
ユキオ
金融機関の融資っすか？
マイケル
そう、金融機関の融資額や基準は会社によるから一概には言えない。
ただ、借り手の勤務先と安定した収入、75歳までに返済できるかどうかなどの基準が重要になってくるな。
ユキオ
勤務先とかみられて判断されてるんすね〜。
マイケル
あとは、物件の収益性も重要な基準の１つ。
ユキオ
物件の収益性っすか〜。
マイケル
あと、融資を申し込む際には色々な書類提出が必要になってくるから、
不動産で用意してもらえない時は早めに準備しておくべき。
具体的には、登記簿謄本や 固定資産税評価証明書、 固定資産税評価証明書が必要。
⑤管理会社の決定
マイケル
副業で投資する場合や管理を怠りがちな人は、管理会社を利用するといい。
管理会社は大家の代わりに、家賃の入金管理や入居者からのクレーム対応、入居者の募集などをしてくれる。
ユキオ
クレーマーの対応をやってもらえるのは、ありがたいっすね〜。
マイケル
管理会社のサービスの1つには、サブリースというものもある。
この制度を使えば、入居者が入らなくても、管理会社から大家にお金が支払われるので収入を得ることが出来る。
ユキオ
家賃保証もあるっていいっすね〜！
マイケル
詳しくは「サブリースの仕組みとメリット」を見てくれ。
⑥移転登記の流れ
マイケル
最後に移転登記についてだな。
ユキオ
移転登記っすか？
マイケル
そうそう、不動産の売買は、不動産の所有権を売り買いするってこと。
だから法的な手続きが必要となる。登記は専門家に任せることになる。
ユキオ
まとめ
マイケル
今回は、不動産投資の仕組み、メリット、リスク、購入の流れ、物件の選び方についてだったけど、わかったか？
ユキオ
そうっすね〜、いろんなことが知れてよかったっす〜。
マイケル
不動産投資は、対策をすればリスクは改善できるものがほとんどなんだよな〜。
ユキオ
不動産についてはよく知れたんで、まずは自分がどのような投資をしたいのかを考えてみたいと思うっす〜。
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