2018/02/10
不動産投資のリスク7選！事前の対策で失敗を防げ！
投資って怖いって思っていませんか？
特に不動産投資は、入居者が集まらないリスクや災害で建物が倒壊してしまうリスクなど
考えると怖い印象を持つのも当然です。
しかしこうしたリスクは適切に対策すればに恐れる必要はありません。
この記事では不動産投資のリスクコントロールについてご紹介します。
目次
リスクコントロールの考え方
例えば、お化け屋敷ってこえーだろ？
確かに怖いっすねぇ〜。
なんで怖いかって考えたことあるか？
なんで怖いかなんて考えたことないっすよ〜。強いて言うなら、雰囲気っすかね。あとは暗いってことっすかね。
そうそう、暗いんだよな。
暗いこととなんか関わりあるんすか？
実はリスクもお化け屋敷と同じなんだよ。何が出てくるのか、何があるのかわからないから怖いんだよね。
なるほど、確かによくわからないから怖いっていうのはあるかもしれないっすね〜。
そうそう。だから、怖いところを明確にすればいいんだよ。お化け屋敷も電気つけたら怖くねーだろ？
確かにそうっすね〜！お化け屋敷の電気がついてるって結構シュールっすね〜。
わからないことが怖いっていうのは分かったんすけど〜、具体的にはどうするんすか〜？
そうだなー。投資ごとに起こりそうなリスクって違うわけよ。それをしっかり分かって、見極めることが大事ってことだな。
おお〜なるほど〜！ボクも起こりそうなリスクを分かってれば、不安が減るってことっすね〜！
まあ、そういうことだな。じゃ、いくつかリスクを紹介するか。
年金型不動産投資のリスク7選
じゃあ、今回は年金型不動産投資のリスクについてな。
いきなり出てきましたけど、年金型不動産投資って何なんすか〜？
年金型不動産投資ってのは、自分の老後の資金作りを目的にしてる不動産投資のことだな。
老後の資金すか？
なるほど〜、インカムゲインっすか〜！
それで、不動産投資の “リスク” って具体的にどんなのがあるんすか？？
リスクは大きく7つ！じゃあ１つずつ紹介していくぞ。
１．金利上昇リスク
金利上昇リスクは、銀行で組んだローンなどの金利が上昇して、払う利子（お金）が増えてしまうリスクのことなんだ。
確かに、利子って意外と取られてますよね〜。
しかも、計算するまでは自分が損してることに気づかなかったりしますしね〜。
そうなんだよな〜。計算してみないとわかんないんだよな〜。
それで、金利上昇の対策はどうするんすか〜？
金利上昇の対策は大きく2つある。固定金利と繰り上げ返済の利用。
①固定金利の利用
固定金利を利用していれば、金利が上がっても契約時に固定した金利を払い続ければいい。
それいいっすね〜！
ただ、金利が下がった時には高いままの金利を支払うことになるから、そこは注意が必要。
②繰り上げ返済の利用
あとは、繰り上げ返済の利用だな。
繰り上げ返済の利用っすか〜？
そう、繰り上げ返済をすると、その分払う利子を抑えられるから、その分金利リスクの対策として使うことができる。
お〜！制度を上手く使うことが重要ってことっすね〜！
いろいろあるんすね〜！
２．事件事故リスク
このリスクは購入した物件で、事故事件などが起こり資産価値が下がるリスクのことな。
でも〜、事件とか事故って予測できないし、そんな対策あるんすか〜？
ある。もしそういうことが不安なら、サブリース契約で家賃保証をつけとくってのも手だな。
サブリース契約
サブリース契約っていうのがあるんすね〜！
建物をプロの管理会社に委託することで、リスクを軽減できるってとこがポイントだな。
なるほど〜、不動産って実は奥深いんすね〜！
ただ、管理会社選びが大切なんだよな。
具体的にどうやって見分けたらいいんすか？
具体的には、管理会社の保証内容をみたらいい。
例えば、部屋汚損等に対する住宅復旧作業や、事故後の空室期間の家賃保証（最大で12か月程度）といった補償があるかなど。
3. 不動産災害リスク
不動産災害リスクは、地震や火事などの災害で物件が壊れてしまうリスクのことなんだ。
東日本大震災の時に勉強しました〜！
でもどうやって対策するんでしたっけ？？
簡単なのは、震災に強い物件や立地選択で、
他には保険を用いてよりリスクを減らす方法もあるんだ。
なるほど〜！
４．空室リスク
これは空室になって、家賃収入が途絶えるリスクのことなんだ。一番怖いリスクでもあるな。
①サブリース契約
これはたしか〜、サブリースで対策できますよね？
よく覚えてたな！サブリースで家賃保証の契約を結んでいれば、空室になった時も家賃収入が途絶えるってことはない。ただ、物件の選定も大事になってくるから注意だな。
サブリースは、この記事で紹介してるぞ。
「サブリースの仕組みとメリット」
②物件選定は地域を見る！
あとは物件だけど、物件選定は、立地・商品力。管理会社を重視して決めればいい。
立地って、駅近とかっすか？
もちろんそれもだけど、どの地域に不動産を買うか、だな。
地域？
そう。前回は、東北で地震があっただろ。
あとは、地方は今人口減少が進んでる。
確かに、地域で見るのって重要っすね〜！
そうなんすね〜！
③商品力
商品力ってなんすか〜？
商品力っていうのは、「部屋の内容」と「家賃設定」のこと。
あ〜、確かに部屋選びで重視するのってその２つっすね〜！
だろ？つまり、どんな部屋を持ってるかで家賃も変わるし、そのあとの収入も変わってくるってことだな。
なるほど〜。
あとは、賃貸管理会社の広報の能力や規模なんかも知っておくべきだな。
５．家賃下落リスク
これは家賃が下落し、収入が低くなってしまうリスクのことなんだ。
収入が低くなったら元も子もないじゃないっすかぁ〜。
満足度とリノベーションっすか？
そうそう、満足度を高めるためには、建物の清掃や設備の充実が重要だな。
設備の充実って例えばなんすか？
例えば、自転車置き場やゴミ処理の整備だな。
あ〜、確かに自転車置き場がごちゃごちゃしてたり、ゴミが汚いのいやっすね〜。
で、リノベーションは新しい価値をつけるっていうのだな。
新しい価値っすか？
６．借り入れの心理的ハードル
これはユキオが一番分かると思うけど
不動産を購入する際の借入に対する心理的ハードルのことなんだ。
そもそも始められるかのリスクって感じだな！
そうっすねぇ〜。やっぱ、借金って…怖いっすよね〜。
ユキオの気持ちも分かるけど、効率的な資産運用のためには対策しないとな。
借入の仕組みや、金融機関の判断材料を知ることで対策できるはずだぞ！
７．管理会社の倒産リスク
これは契約した管理会社が倒産しまって、空室時の家賃の保証ができなくなってしまうリスクのことなんだ。
え！そんなことあるんすか〜？？
管理会社を選ぶ時には対策しないといけないから、不動産投資を始める前に気をつけないといけないな。
詳しくはこっちで確認するといいよ。
「不動産の管理業務とは？」
なるほど〜。結構リスクありますね〜。
でもリスクが何かがわかれば対処ができっから、そんな怖いもんでもないだろ〜
まとめ
いや〜リスクってこうやって向き合えばいいんすねぇ〜！
いろいろ勉強になりまぁ〜す！
そうだな、どこに「リスクがあるのか」と、その「対策」まで立てられたら効率の良い不動産投資が安心してできるんだよ。
いやぁ〜リスクがわかってないのと、対策がないから不安になるんすねぇ〜。なんでもそうっすよねぇ〜！
そうだな。ユキオもそれやれば不安なくなるんじゃね？
いやぁ〜そしたらボク「不安系男子」じゃなくなるじゃないっすかぁ〜！
そういうリスクもあるんすねぇ〜。。。（笑）
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