2017/11/23
不動産投資の味方！サブリースのメリットと注意点
不動産投資において、思い浮かぶリスクで最も避けなければならないのは、
入居者が見つからず長期間家賃収入が途絶えるという「空室リスク」ではないでしょうか。
それを解決する便利なシステムが、管理会社によるサブリースです。
しかし、このサブリースにも、いくつかの注意点があります。
今回は、安心して、便利なサブリースを利用するために知っておくべき注意点についてご説明します。
目次
サブリースの基本的な仕組みとは？
フクミ
不動産投資って賃貸物件持ってても、入居者がいなければお金入ってこないのよね？
それってリスク高くない？
ピケガミ
確かに不動産投資には入居者が見つからない「空室リスク」がつきものですが、「サブリース契約」を利用するとリスクを軽減することが可能です。
フクミ
なに、そのサブリースって？横文字で意味わかんないんですけど～。ちゃんと説明しなさいよね～。
ピケガミ
「サブリース」とは「又貸し」という意味で、不動産オーナーが管理会社に物件を貸し出し、その管理会社がさらに入居者に貸し出す、というのが基本的な仕組みです。
ピケガミ
フクミ
なるほどね。でも、わざわざ管理会社通すと余計面倒になりそうなんだけど…
ピケガミ
サブリース契約のメリットは2つあります。以下で、確認してみましょう。
サブリースのメリット
毎月の家賃収入を保証！
ピケガミ
サブリースを利用すると収入は85~90%程度まで低下しますが、入居者がいなくても管理会社から賃料を得ることができるので「空室リスク」を下げることができます。
フクミ
あら、家賃を保証してくれるなんて太っ腹じゃない！確かに、毎月安定的に家賃が入ってくるのは魅力的よね。
ピケガミ
そうですよね。多くの方は住宅ローンを組んで不動産を購入していると思うので、返済の目途を立てやすいのは安心ですよね。
管理業務を一任！
ピケガミ
本来不動産賃貸契約は入居者対応や室内管理など様々な煩わしい管理をしなければなりませんが、「サブリース契約」を結ぶと管理会社が代行してくれます。
フクミ
確かに面倒な管理業務を代行してくれるのは、楽でいいわね！
ピケガミ
また、契約がサブリース業者との間にのみ結ばれているので、確定申告も簡単になります。
フクミ
サブリースって、毎月家賃が入ってくる上に面倒な作業がなくなるとか最高じゃない？なんで早く教えてくれなかったのよ！でも、話がうますぎる気がするわ。
ピケガミ
フクミさん、さすがいい勘をお持ちですね。サブリースにも注意しなければいけない点が多々あります。
サブリースのリスク
利回りの悪化
ピケガミ
簡単にいえば、これは利益を逃すリスクです。
フクミ
利益を逃すリスク？
ピケガミ
ええ、サブリース契約で受け取れる保証家賃は、本来の80-90%程度です。そのため、利回りが本来より悪くなる可能性があります。
フクミ
なるほどね、それが利益を逃すリスクってことね、、。
ピケガミ
そうです。一方で、空室リスクを防げるメリットもあるので、ここが妥協できるかがポイントだと言えそうですね。
誰が住んでいるかが分からない
ピケガミ
サブリースのリスクの一つは、誰が住んでいるのかわからないことです。
フクミ
え、誰が住んでいるのかわからないの？？
ピケガミ
サブリース契約を結ぶと、入居者の選定などは管理会社が代行してくれます。
そのため、誰が入居しているのか、オーナー側はわからないんです。
フクミ
確かに、誰が住んでいるか分からないって不安ね。
ピケガミ
これは契約内容にもよるものでもあるので、契約時に確認しておくといいでしょう。
サブリース会社の倒産
ピケガミ
最後のリスクは、サブリース会社の倒産です。
フクミ
サブリース会社が倒産することもあるの？
ピケガミ
そうですね、ゼロとは言えないでしょう。
フクミ
え！倒産したらどうなるの？
ピケガミ
サブリース会社が倒産した場合は、保証家賃の確保できない場合が多いです。このあたりが大きなリスクになってくるでしょう。
フクミ
信頼できるサブリース会社を選ぶことができるかどうかが重要なポイントになるってことね。
契約を結ぶ上での注意事項5つ
契約更新時の保証金減額
ピケガミ
サブリース契約は、多くが2年ごとに自動更新されます。
フクミ
更新の何が問題なの？更新してくれるっていいことじゃないの？
ピケガミ
そうでもないんですよ。更新にあたり管理会社から支払われる保証金は徐々に減額されていく傾向があるんです。
フクミ
え！？ 勝手に減っていくことなんてあるの！？全く何なのよ！！
ピケガミ
特に売るだけが仕事の不動産会社をはさむ場合、当初の保証家賃が高くなる傾向にあり、契約によっては更新で賃料が大幅に引き下げられることも考えられます。
ピケガミ
契約時の設定家賃で考えていると、ローン返済額が逆転し、毎月大幅な赤字になる恐れもあるので、契約内容はあらかじめ確認しておきましょう。
フクミ
これは悪質ね。
契約解除時の違約金
ピケガミ
「もし悪質な会社に出くわしたら契約解除すれば良いのでは？」と思った方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、ここにも落とし穴があるケースがあります。
フクミ
どういうことよ？！
ピケガミ
ほとんどの場合、オーナー側が契約を解除すると違約金を取られるからです。
「家賃２年分」など法外な金額を要求されるケースもあるので、違約金についても契約書で確認しておきましょう。
フクミ
契約する時に、注意しろってことね。
男だけじゃなくて契約内容にも気をつける必要があるわね！！
長期の免責期間
ピケガミ
サブリース契約では、たいてい免責期間が設けられています。
フクミ
免責期間って何よ？
ピケガミ
免責期間とは、対象物件が空室になってから、その間オーナーが家賃収入のない期間のことです。
免責期間が長ければ長いほど、リスクが大きくなるので、必ず確認の上で契約をしましょう。
フクミ
できるだけ、免責期間が短いものを選ぶべきね。
修繕に関する取り決め
ピケガミ
ある程度の年月を経た物件は、当然修繕が必要になります。
主に原状回復工事や、リフォーム工事などや漏水などの補修工事です。
フクミ
そういうのも大変そうだからちょっと手が出ないのよね〜。
ピケガミ
これらの業務は管理会社が引き受けてくれる場合がありますが、この点が罠になることもあります。
悪質な場合、割高な費用を請求してきます。
ピケガミ
契約上で、修繕は管理会社に委託することが明記されている場合は、泣き寝入りするしかないので注意が必要です。
フクミ
完全なるぼったくりね。契約時の確認がとても重要ね。
管理費が適切か
ピケガミ
管理会社によっては、サブリースと物件管理の手数料を割高に設定しているところもあります。
フクミ
割高って言ってもどのくらいが高いか分からないのよね〜。。。
ピケガミ
一般的には、家賃の10％前後が相場です。
しかし、中には20％を超える手数料を要求する悪質な会社も少なからず存在します。管理費の相場を確認した上で契約しましょう。
フクミ
もう本当に、恐ろしい世の中よね。
自分で判断できる、自立した女ってやつにならなきゃなんないのよね～。
まとめ
ピケガミ
サブリース契約は手数料の存在で利回りが少し悪くなるのは事実ですが、リスクを最小限に抑えてくれる、魅力的な方法です。
フクミ
確かに、毎月家賃が入ってくる上に面倒な作業がなくなるのはすごいけど、悪徳業者もいるのよね〜。
ピケガミ
その通りです、サブリースを扱う会社が全てが良心的とは限らないので、契約時には上の5つの注意点をきちんと確認し、適切な契約を結べるように注意しましょう。
ピケガミ
そのうえでベストな不動産運用に近づけるための手段として活用するのには、非常に有効な選択肢となるでしょう。
フクミ
リスク最小限にしたい人には、サブリース契約は適しているわね。
ただ、契約するときは気をつけるわよ！
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