2018/02/10
【保存版】不動産のリノベーションで不動産投資を有利に！
資産運用の手段として、不動産投資は有用な手段です。
しかし、入居率の低下により、家賃収入が減少するリスクがあります。
確かに、サブリース契約（詳しくはこちらで 「サブリースの仕組みとメリット」をしていれば
リスク回避が出来ます。
しかし、根本的な解決には、入居率を上げることが必要です。
この記事では、入居率を上げる手段として注目されている「リノベーション」について紹介します。
目次
リノベーションとは？
ユキオ
リノベーション？？なんのことなんすか？リフォームかなんかのことっすか？
クロダ
リノベーションっていうのは、中古物件などに修繕を行うことで「物件の価値を向上させる」ことを意味するんですよ～。
クロダ
リフォームとリノベーションは似たようなことをするけど、リフォームは壁紙を変えるなど元々の状態に戻すこと、リノベーションは新しく設備を付けたりして物件の価値上昇させることを意味します。
ユキオ
なるほどねえ～
確かに、築年数が経っていても内装が綺麗なら、住みたいっすよね～！
リノベーションを行うべき理由
①新築は減少傾向
クロダ
最近、新築物件の着工数が減少していて、不動産の件数が減ってきているんです。
ユキオ
じゃあ、投資物件の選択肢として、中古がメインになりつつあるってことっすか？
クロダ
メインとまでは言えないかもしれないですが、将来的にも中古物件の割合が高くなっていくと考えられます。
②家賃下落の防止
クロダ
2つ目の理由は、家賃の下落を抑制できることです。先ほども築年数の話が出ましたが、一般的には不動産は老朽化に伴って家賃が下がります。
ユキオ
そうですよね～。古いとこだと家賃を落とすしかないっすよね〜。
クロダ
物件が古くなってくると入居者の満足度が減り、空室が増えます。これが、家賃を下げなければいけない理由なのです。
ユキオ
空室を増やさないために、住居者の人々に満足してもらえるよう努めることが必要ってことっすよね～。
クロダ
はい。リノベーションは￥で、新しい風邪を吹き入れ、一新させられれば
住居者の満足度も高まり、家賃を下げなくても済むようになります。
③入居率が上がる
クロダ
最後に、入居率が増加することですね。
ユキオ
古びた物件をリノベーションで一新させることで、入居率が上がるってことっすね〜！
クロダ
そうです。誰だって綺麗なところに住みたいと思うはずです。
だから、清潔さだったり、新らしいインテリアなどを取り入れて、新しい価値創造が大切なんですよ。
ユキオ
なるほど～。
クロダ
リノベーションは、不動産投資の最大のリスクである「空室リスク」を抑えるのに有効な手段なんです。
④節税効果が期待できる
クロダ
かかった費用は、確定申告で経費として計上することができるので、節税にも役立ちます。「税金が戻ってくる！不動産投資で節税する方法」
ユキオ
節税もできるんすね！いや～、リノベーションって色々なメリットあるんすね！
リノベーションにオススメの物件
①ワンルームマンション
クロダ
ワンルームマンションは安くてデザイン性や機能性に優れた物件に対して需要が大きいので要チェックですよ。
ユキオ
ここでもやっぱり、ワンルームマンションなんすね～！
②注意点
クロダ
また、築年数がかなり経っていて、物件がボロボロすぎると修繕工事や想定外のコストがかかってしまうので注意しましょう。
ユキオ
は～い！
クロダ
注目すべきは、物件の築年数や部屋の間取りです。
どのようにリノベーションができるか、イメージが着くといいですね。
③新耐震法の基準を超えている物件
クロダ
後は最近、地震も多いですし、震度6強以上の地震にも対応できる「新耐震法」施行以降の物件を探しましょう！
ユキオ
新耐震法ってなんすか？
クロダ
簡単にいうと以前の耐震法だけでは大震災に備えられないので、大震災が来ても倒れないように定められた基準のことですよ～。
ユキオ
最近地震多いっすもんね～。そういう、観点も大事っすね～。
クロダ
そうです！2016年に起きた熊本地震でも、倒壊した建物の多くが新耐震法施行以前に建てられた建物らしいですよ。
ユキオ
マジっすか～！それはヤバいっすね…
クロダ
新耐震法は1981年（昭和56年）に施行されたということを覚えておくと便利ですよ～。
リノベーションの例
ユキオ
リノベーションって結構お金かかりそうっすよね～？
クロダ
一言にリノベーションと言っても、マンションを全部リノベーションしてしまう大規模なものから、トイレや玄関といった部分的にリノベーションを行う小規模なものまで、幅があるので一概にはいえないですね。
ユキオ
マンション全部をリノベーションするなんて、めっちゃお金かかりそうっすね。
クロダ
そうですね、今回は小規模リノベーションと大規模リノベーションに分けて考えてみましょう。
①小規模リノベーション
1. USBケーブル用コンセントの設置
ユキオ
小規模リノベーションってどんなのがあるんすか〜？
クロダ
例えば、スマホが普及して、USBケーブルを使う機会が増えたので、USBケーブル用のコンセントの設置などです。
ユキオ
USBケーブル用のコンセントなんかあるんすか？
クロダ
そうです。コンセントは2口になっていることが多いと思うんですが、
上がUSB用、下が通常のコンセント口になっているものなどがあります。
ユキオ
確かに、そういうのがあると目に留まりますね〜！
2. トイレの小規模リノベーション
クロダ
他には、トイレのリノベーションなどもあります。
ユキオ
トイレを取り替えるってことっすか？
クロダ
違います、トイレ本体を取り替えるのは大規模リノベーションになります。
ユキオ
じゃあ、小規模リノベーションってなんなんすか〜？
クロダ
小規模リノベーションだと、壁がけのグリーンオブジェクトをつけたり、
額縁に入れたポスターをかざることです。それだけでも、ずいぶん雰囲気が変わります。
ユキオ
グリーンって芝生みたいなものっすよね〜、おしゃれなカフェとかで見たことあるっす！
クロダ
そうです。このように、ちょっとしたリノベーションでも入居率アップにつながったりします。
②大規模リノベーション
ユキオ
逆に大規模リノベーションって何すか〜？
クロダ
大規模リノベーションは、キッチンやトイレといた設備を変えることですね。
ユキオ
こっちだと、費用が結構かさみそうっすね〜。
クロダ
そうですね。でも、水回りがキレイになると、その物件のイメージは大幅にかわります。
１, トイレの大規模リノベーション
クロダ
トイレの大規模リノベーションだと、トイレを最新のものに取り替えるということが一つです。
ユキオ
トイレって最近だと、スタイリッシュなデザインのものもありますもんね〜。
クロダ
そうですね。あとは、トイレの壁紙ですね。
ユキオ
壁紙っすか〜？
クロダ
そうです、壁紙の色や柄によって、雰囲気が大きく変わります。
ユキオ
なるほど〜！
２, キッチンの大規模リノベーション
クロダ
次は、キッチンです。キッチンのリノベーションは、コンロやシステムキッチンの導入、
収納を増やすなど色んな方法や種類があります。
ユキオ
確かに、キッチンに収納があるといいですね〜
クロダ
そうですね、水回りが綺麗だと物件としても人気が出やすいです。
かかる費用の一例
ユキオ
一つ気になるのが、費用なんすけど、いくらくらいお金かかるんですかぁ？
クロダ
水回りのリノベーションの費用は安い例だとこんな感じです～。
ユキオ
なるほど〜、家を一新すると考えると安いと考えるか、高いと考えるか難しいっすね〜。
まとめ
ユキオ
不動産投資をする上で入居率は気になってましたけど、リノベーションをすることでその不安を解消することができるんすね。
クロダ
そうですね。リノベーションをして部屋がキレイになれば需要が高まって入居者不在で頭を悩ませることがなくなって、さらに家賃を下げなくてもいいようになりますよ。
ユキオ
でも、実際にやるとなると不安っすよね…
クロダ
もし不安なら、不動産の専門家に相談してみるのもいいでしょう。失敗のリスクを減らすことが出来ますよ。
ユキオ
それ、いいっすね！
クロダ
不動産投資の効率性が高まることを考えれば、リノベーションは有用な手段です。皆さんも検討してみてくださいね～。
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