2017/09/11
不動産投資ローンの審査基準とは？
ローンの審査基準ってみなさん、ご存知でしょうか。
何を基準に、審査を行っているのでしょうか。
住宅ローンは馴染みがあっても、不動産ローンは馴染みがないという方は意外と多いです。
住宅ローンと不動産ローンを比べると、
不動産ローンの方が審査が厳しい印象があります。
今回は、不動産投資と住宅ローンの違いを紹介した上で
不動案投資のローン審査の条件とポイントを紹介します。
目次
ローンとは?
ピケガミ
ローンとは、投資用の賃貸物件などを購入するために金融機関から受ける融資です。
融資受けることにより住宅もしくは不動産の購入資金の足しにすることができます。
ユキオ
ローンって借金っすよね～。
ピケガミ
そうですが、とても良い制度だと思いますよ。一般的には不動産や住宅を購入するにはお金が足りません。
金融機関からローンを組むことで、本来購入できなかった物件を早い時期から購入することができるんですよ。
ユキオ
つまりは、ローンを利用することで、早期に物件を購入することができるってことっすね〜！
住宅ローンと不動産ローンの違い
目的の違い
ユキオ
ところで、不動産投資ローンって住宅ローンとは何が違うんすかぁ？
ピケガミ
まずは先ほども出てきたように、物件を持つ目的です。
ユキオ
目的っすか〜？
ピケガミ
そうです。住宅ローンは自分の住む家を購入するためにお金をかりるのに対して、
不動産ローンは人に家を貸すためにお金を借りるという違いがあります。
ユキオ
なるほど〜、確かに違うっすね〜。。
ピケガミ
貸付の目的が異なることから、ローンの審査基準も当然異なります。
一般的に不動産投資ローンのほうが厳しいといわれています。
金利の違い
ピケガミ
あとは、金利が異なります。
ユキオ
そうなんすか〜！
ピケガミ
一般的に、住宅ローンの方が金利が低いです。
ユキオ
住宅ローンを組んで、不動産投資をするのはできないんっすか〜？
ピケガミ
金利が低い住宅ローンで投資用物件を購入することはできません。
できたとしても、信用情報に傷がつき、ローンが組めなくなる可能性があるのでやめましょう。
ユキオ
まあ、そうっすよね〜。
金融機関によって扱うローンが異なる
ピケガミ
住宅ローンはどの金融機関でも取り扱っていますが、
不動産投資ローンは機関によっては扱っていない場所があります。
ピケガミ
融資元となる金融機関は大きく分けて上の３つです。都市銀行、地方銀行、信用金庫です。
他にも、信用組合、ノンバンク等がありますが、金利面でもデメリットが多いため、今回は省略します。
ユキオ
そうなんすね〜！
ピケガミ
融資の難易度は都市銀＞地方銀行＞信用金庫の順番になります。
金利は、難易度と逆の順番で高くなります。
ユキオ
ってことは、信用金庫が一番金利が高いってことっすね！
ピケガミ
そうです。
なので、まずは都市銀行での借り入れを考えることをお勧めします。
不動産投資ローンを組めない金融機関とは?
ユキオ
逆に不動産投資ローンを組めない金融機関はどこなんすか〜！？
ピケガミ
メガバンクの一つである三菱UFJ銀行は不動産投資ローンの融資を行っておりません。
このように、知名度がある都市銀行でも取り扱っていないことがあるのが現状です。
ユキオ
ボクでも知ってる銀行なのにやってないんすね～。驚きっすね〜！。
ピケガミ
不動産投資ローンを検討している人は、あらかじめの確認しておくと良いです。
不動産投資ローンの審査の条件
ユキオ
そうなんすねぇ〜。審査を通るにあたって、必須の前提条件ってあったりするんすかぁ～？
ピケガミ
前提条件としては3つあります。
1.継続して安定した収入を得られること
2.完済時の年齢が75歳以下であること
3.年齢が若く、将来有望な企業に属していること
ユキオ
確かにこの条件なら将来ローンを返せる可能性が高いから貸す方も安心っすね～。
ピケガミ
そうですね。ただ、融資をする金融機関によってその条件も異なっていますのでその点は注意してください。
ユキオ
そうなんすね～。
ピケガミ
不動産ローンのメリットは、不動産の総額を用意できていなくても投資を始められるという点です。
審査で見られる評価ポイント5選
マイケル
不動産投資ローン審査っていろんな項目があって、それを総合的に判断するんだよ。
ユキオ
入試とか就活みたいっすね〜。
マイケル
その項目の中でも重要なのが申し込みした個人の評価の「個人属性」4点と不動産の価値で判断する「担保評価」なんだわ。
ユキオ
詳しく教えて欲しいっす〜。
4つの「個人属性」と「担保評価」
マイケル
まずは「個人評価」な。これは借りる人の経済力を評価するやつだから分かりやすいかもな。
①借入の有無
マイケル
当たり前だけどやっぱ「借入」があるかどうかってのは銀行はめちゃくちゃ重視してるな。
ユキオ
借入って借金のことっすかぁ〜？
マイケル
そう、借金のこと。融資する側の銀行にとっては、すでに借金を抱えている人ってのは返済能力に不安がある人ってことになるんだわ。
ユキオ
じゃあ借金してると不動産投資ローンの審査通らなくなるかもしれないってことっすか〜。世知辛いっすね〜。
マイケル
まあ、そういうことになるな。
ユキオ
借金してなくてよかったっす〜。。。
マイケル
あと、消費者金融とかクレジットカードでショッピングローン・リボ払い、キャッシングを利用してると「信用情報機関」に借入の履歴が残っちゃうんだわ。
ユキオ
信用情報機関ってなんすか〜！？なんか怖い名前っすね〜。。。
マイケル
信用情報機関ってのは銀行とかが提供した信用情報を記録してる機関なんだわ。
ユキオ
自分の記録があるかどうか確認したいんすけど、できますかね……。
マイケル
申請すればインターネットとかで情報開示してくれるから、自分の信用情報が気になるようであったら開示申請してみるのもいいかもな。
ユキオ
もし名前があったら一生名前が残ったままになっちゃうんすか〜？めっさ怖いんすけど〜。
マイケル
いや、それは5年間だけ。ずっとではないにしてもその間ローンを組むのは難しいだろうからやっぱり気をつけたほうが良いな。
ユキオ
ちょっと気になるんで見てみようと思いま〜す！
②年収
マイケル
そしてもちろん年収は大事なポイントになるな。
ユキオ
だいたいどのくらいあればOKなんすかぁ？
マイケル
銀行によって変わってくるけど、400万円以上年収あれば審査は通りやすくなるらしいぞ。あくまで目安だから、400万円ないからって諦める必要はないかんね？
ユキオ
絶対400万円必要！ってわけではないんすねぇ〜。
マイケル
返済計画とかがしっかり組めそうなら行ってみると良いだろうな。
③勤続年数
マイケル
意外と銀行って勤続年数気にするんだよな。
ユキオ
えぇ〜？なんでなんっすか〜？
マイケル
勤続年数が長ければ長いほど収入が安定しているっていう判断するらしいぞ。
ユキオ
だいたい何年くらい勤続してればいいんすかぁ？
マイケル
3年以上勤続してると評価されるんだわ。
転職してて勤続年数が短くても、その転職が同業種や同業界、キャリアアップとかだったら審査に通る可能性はあるぞ。
ユキオ
他の業界行っちゃうと評価されないのは意外っすね〜。
マイケル
こんな感じで勤続年数って借りる側が思っている以上に重視されるんだわ。
ユキオ
とりあえず安定していることが大事ってことは分かったっす〜。
マイケル
脱サラして不動産投資始めようって考える人もいるけど、
そうすると勤続年数が0年になっちゃって
不動産投資ローンの審査を通過するのが難しくなるかもしれないんだよ。
ユキオ
じゃあ不動産投資を始めるのであれば脱サラする前が良いんすねぇ。
④勤務先
マイケル
銀行は勤務先に関しても重視してて、勤務先によってはローンの審査が通りやすくなったりするな。
ユキオ
どんなところで働いてれば評価されるんすかぁ？
マイケル
例えば大企業とかだな。あとは公務員とかも。雇用が安定してるからローンの返済能力が長い間維持されるって銀行は判断するんだろうな。
ユキオ
やっぱいいとこに勤めてると審査通りやすいんすねぇ〜。
マイケル
銀行って企業名だけで判断してるわけではないんだけどな。資本金・社歴・売り上げ・従業員数・支店数とか色々な項目をチェックしてるんだわ。
ユキオ
めっちゃ細かいとこまで見てるんすねぇ。。。
マイケル
そう、結構細かいとこまで見てるんだよ。大企業であれば安泰ってわけでもなくて、不祥事とか業績不振とかがあると審査に影響あるんだよな。
ユキオ
大企業だと有利ってのはわかったんすけど〜、中小企業とかだとローンって通過できないんすかぁ？
マイケル
中小企業に勤務している人でもローンの審査に通過することはできるんだわ。でも、大企業に勤めている人に比べると多少審査が厳しくなるって感じ。
ユキオ
なるほど〜、別に絶対にローンが組めないとかそういうのはないんすね〜。
マイケル
そらそうよ。収入・不動産投資ローンの借入金額・借入の有無とかを銀行は総合的に見るから、これらの評価に問題がなければ借入できる可能性は十分あるかんね？
ユキオ
中小企業でも大丈夫なんすね〜。じゃあ自営業とかはどうなんすかぁ？
マイケル
自営業の場合は、収入の安定性と事業期間が評価のポイントになるな。事業期間が3年以上あって、この期間中収入が安定していれば借入ができる可能性は高いぞ。
ユキオ
じゃあ、3年のうち、最初の年は1000万円の手取り収入、最終年で100万円の収入みたいにムラがあると危ないんすかね〜？
マイケル
その通り。毎年の収入に大きくブレがあると不動産投資ローンの審査に悪影響があるってのは事実なんだよな。
ユキオ
でも、まあ、とりあえず勤めていたとしても収入の安定性が高ければ不動産投資ローンの審査は通る可能性があるってことっすね〜。
マイケル
ま、そういう風に捉えてれも良いだろうな。
⑤不動産の価値も問われる「担保評価」
マイケル
不動産投資って「個人属性」だけじゃなくて「担保評価」もかなり重要なんだわ。
ユキオ
収入とか以外にも重要なことがあるんすね〜。
マイケル
どんなに収入がよくて安定性があるって言っても、購入する不動産の担保としての価値に問題があると審査に通りにくくなるんだよな。
ユキオ
ところで担保評価ってなんすかぁ？
不動産の価値×90％が融資基準
マイケル
担保評価ってのは、不動産がいくらで売却できるかっていう評価金額のことな。この評価は大体金融機関が査定してて、この評価次第で借入れの上限が決まってくるんだよ。
ユキオ
どう計算して担保評価決めてるんすかぁ？
マイケル
土地と建物の価格を100%として、その約90％を融資額にする原価法で計算してるんだよ。
ユキオ
なんかよくわかんないっす……。具体的にはどんな感じなんすか？
マイケル
例えば、土地価格が1,000万円で、建物価格が2,000万円の不動産であれば2,700万円が担保評価になるわけよ。
ユキオ
それが不動産投資ローンの融資上限金額になるってことっすか〜。結構シンプルな計算してるんすねぇ。でもこの担保評価がどのように審査に影響するんですかぁ？
マイケル
担保評価ってのは「担保」って名前の通り、ローンを組んで購入した不動産を、ローンの返済が滞った場合の担保として銀行が設定するんだよ。
ユキオ
万が一のときに損しないようにするために銀行もいろいろやってるんすね〜。
マイケル
そうそう。だから銀行ってかなりこの担保評価を重視して不動産投資ローンの審査を行うんだわ。
ユキオ
じゃあ、個人属性に問題がなくても、買う不動産の担保評価に難があるときには不動産投資ローンの審査が厳しくなるってことっすか〜。
マイケル
その通り！いろいろなことを総合的に判断されるって結構大変だよな。
まとめ
マイケル
銀行って自分が損しないようにするために、絶対に貸したお金が回収できる見込みがないとローンの審査通してくれないんだわ。
ユキオ
ちょっとけち臭く思えるんすけど、銀行も慈善事業じゃないんですもんね〜。
マイケル
だからもし、不動産投資ローンを使って不動産投資をしたいなら、銀行が評価するポイントをよ〜く理解して、良い評価が貰えるように対策した方が良いかんね？
ユキオ
なるほど〜。銀行にお金借りるのも結構難しいんすね〜。
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