2017/09/16
不動産投資の事故事件リスク対処法！
不労所得って魅力的だと思いませんか？
でも、その裏にはさまざまなリスクがつきまとっていますよね。
そのリスクを知ることで対処を考えられるようになり、
トラブルを回避することにつながります。
今回は、不動産投資における事故事件リスクについて徹底解説します。
目次
不動産投資のリスク 〜管理会社での対策〜
ユキオ
管理会社って、、、何を管理するんすか〜？
マイケル
不動産買った時にそれ自分で全部管理するのめんどくさいだろ？それを代わりにやってくれる会社なわけよ。
それで、入居者とのトラブルとかの対応もしてくれるわけ。
ユキオ
おお〜そういうリスクへの対策でもあるんすねぇ〜管理会社って！
マイケル
まあ起こりやすいトラブル、事件としてはこの４つがあるな
家賃滞納
マイケル
入居者が家賃を払わなかったらどうする？
ユキオ
困ります…。でも督促とかボク苦手なんすよね～。
マイケル
管理会社は家賃滞納者への督促も代行してくれるんだぜ。
ユキオ
それはありがたいっすね～。
マイケル
家賃滞納を常習的にする人が入居するケースもたまにあるんだよ。
ユキオ
えぇ～。そんな人いるんすか…。
マイケル
その対策方法も管理会社と相談することで解決に繋がりやすくなったりするわけ。
ユキオ
やっぱ管理会社がいると安心っすね～。
ゴミ問題
マイケル
あとよく問題になるのがゴミ出しルールだな。
ユキオ
よくテレビとかでありますよね～。ご近所問題…。
マイケル
「決まったゴミ袋、ゴミの日に出してくれない」「ゴミがカラスに荒らされて散乱している」とかはよくある問題だ。
ユキオ
ありがちっすよね～。
マイケル
こんな時も理会社に相談すれば、代わりに違反者に対応してくれるってわけ。
ユキオ
それは助かる…。
マイケル
オーナー同士で作られる管理組合を通して管理会社へ相談すると
より迅速な対応が望めたりもするんだ。
ユキオ
なるほど～。
マイケル
他にも騒音トラブルなんかの迷惑事項に関しても管理会社へ訴えてオッケーなんだ。
周辺清掃
ユキオ
やっぱ賃料を少しでも維持させるためには清潔感が必要すっよね～。
マイケル
そうだな。清掃業務も不動産を所有する上で重要な項目だ。
ユキオ
それも自分でやるとなると大変…。
マイケル
敷地内のごみの撤去やマンションの共用部の清掃も管理会社が請け負ってくれる。
ユキオ
マンションでよく見かける清掃員とかも管理会社が手配とかしてくれるんすね～。
死亡事故
マイケル
死亡事故リスクについても教えとくな。
ユキオ
事故物件ってやつっすか？
マイケル
そうだな。事故物件になってしまうと、当たり前だが入居希望者が少なくなる。
ユキオ
ですよね～。
マイケル
まず、管理会社が賃貸住宅費用補償保険など死亡事故に対しての保険に加入しているかチェックが必要だ。
ユキオ
どんな保険に加入してるかチェック…と。
マイケル
部屋の汚損等に対する住宅復旧作業や、事故後の空室期間の家賃保証（最大で12か月程度）といった補償がある。
ユキオ
そのままだともう物件としては出せないっすもんね～。
マイケル
復旧が完了すれば、多少の家賃の値下がりは避けられないが、再び入居者を募集できる。
ユキオ
無駄にはしたくないっす…！
マイケル
これも不動産投資継続の有無に関わるポイントなんだ。これが事件とかのリスク対応だな。
ユキオ
なるほど〜管理会社ってこういうことにも対応してくれるんすねぇ〜！
ありがたいっすねぇ〜！
火災保険での補償 〜基本補償〜
ユキオ
うわぁ〜！火災って一番やばそうっすねぇ〜。。。
マイケル
まあな、だから火災保険ってのがあんだよな。
マイケル
火災保険も2種類あって、オーナーが入る建物に対する保険と入居者が入る家財に対する保険があるわけよ。
まあ不動産投資の場合は、オーナーが加入するやつだな。
ユキオ
へぇ〜火災保険にもいろいろあるんすねぇ〜。
マイケル
まあな。んで、しかも火災保険とか言ってるけど、他の事故とかにも対応してるんだよなこれ。
ユキオ
ええっ！火災だけじゃないんすか〜〜！？
マイケル
そうだな基本補償で補償してくれる内容は主にこれがあるな。
火災
マイケル
不動産を管理する上で一番怖いのはやはり火災だよな。
ユキオ
そうっすね～。一番起こりやすいっすもん…。
マイケル
対処が遅れれば建物全体に火が回って最悪の場合、死者が発生し建物全壊になりかねない。
ユキオ
うわぁぁぁ～こわいこわい…
マイケル
比較的鉄筋コンクリート造りの物件は耐火性能が高いからリスクを大幅に抑えることができる。
落雷
マイケル
確率は低いが、運悪く物件が被雷して屋根が破損してしまったなんてことも起こりうる。
ユキオ
この場合も火災保険の補償対象なんすか？
マイケル
そうだ。
爆発・破裂
マイケル
あと家庭で起こりうるのはガス漏れによる爆発もあるな。
ユキオ
ば、ばくはつぅぅぅ！？！？
マイケル
大きな爆発だと建物全体の火災へと発展する可能性もあるし、大損害だ。
ユキオ
そうっすよ…恐ろしいっすよ…。
マイケル
この場合も火災保険の保証対象なんだ。
台風・ひょう・雪災
マイケル
近年は竜巻や突風、豪雪地帯では、雪の重みで屋根がつぶれてしまうニュースもよく見かけるよな。
ユキオ
たしかに～。そういうのも怖いっすね…。
マイケル
火災保険はこれらによる被害も補償対象なんだ。物件のある地域の気候条件によっては頼もしい存在だよな！
ユキオ
ええ〜こんなに補償してくれるんすかぁ〜？！
火災全然関係ないじゃないっすか〜！
マイケル
すごくね？見た目で判断しちゃダメってことだな。
火災保険による補償 ～オプション補償～
マイケル
さっきのは基本補償だったけど、今度はオプションでつけることができる補償の方教えてやんよ。
ユキオ
ありがとうございまぁ〜す！
落下・衝突
マイケル
2015年夏に調布市で民家にヘリコプターが墜落した事故覚えてるか？
ユキオ
覚えてますよ…。恐ろしかったです…。
マイケル
自動車が突っ込んできたり、ヘリコプターが墜落したりのリスクもないわけではないよな。
ユキオ
ですよね～。こんなこともオプションでつけられるんすね～。
水漏れ
マイケル
比較的起こりやすいのが排水管・給水管の欠陥による水漏れだ。
ユキオ
水漏れってなると、水浸しになっちゃうし元に戻すの大変そう…。
マイケル
この保証に加入しておくと、水道管のメンテナンスも定期的に行うだけでじゃなくリスクも大幅に回避できるってわけだ。
ユキオ
おお〜！さらに細かい内容もほしょうしてくれるんすねぇ〜！たのもしいっすねぇ〜火災保険って！
マイケル
まあリスクってのはたくさんあるわけよ。だからそれに対策するためのサービスもたくさんあるってことだな。
注意！補償が付かないケース２選
マイケル
まあいくら火災保険でも補償しきれないものもあるってことよ。
ユキオ
いやぁ〜流石にそうっすよね〜。。万能なものなんてこの世にはないっすよねぇ〜
マイケル
どしたいきなり（笑）まあそうだな、主にはこんな感じだな。
故意、もしくは重大な過失または法令違反
ユキオ
“重大な過失”っていったいどのような場合なんすか？
マイケル
例えば…「てんぷら料理をしている時にその場を離れて発生した火災」や「寝たばこの危険性を認識しながら寝たばこを続けたことで発生した火災」とかだな。
ユキオ
なるほど～。明らかに危険なのをわかってたのにそれを怠った場合っすね。
地震被害
マイケル
あと災害っていうと地震だな。
ユキオ
怖いですよね…。
マイケル
火災保険で地震による被害は補償対象ではほとんどない。
ユキオ
えっ！そうなんすか！！
マイケル
地震保険っていうのに別途加入が必要なんだ。詳しくは次の記事を参考にしてみてくれ。「災害に耐える不動産を選ぶ2つの方法！」
ユキオ
まあ流石にむりっすよねぇ〜。。。地震被害の方は別で対策ができるみたいっすね〜。
よかったぁ〜。
マイケル
よかったな。
まとめ
ユキオ
いやぁ〜全部結構対策できるってわかったらすごい安心しました〜！
マイケル
な？リスクも対策できれば怖くないってことだな。リスクに対策とか回避策を準備して、「許容できるリスク」に変えるってことが重要だよな。
ユキオ
き、、きょ、きょようでき
マイケル
許容できるリスクだよ（笑）なんでそこで引っかかるんだよ(笑)
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