2018/02/10
【不動産投資の確定申告】申告方法から注意点まで徹底解説！
不動産 経営をしていると、必要となるのが確定申告です。しかし、自分で行ったことがないと実態が見えない制度ですよね。
控除額も事業規模で行っているのか、個人で行っているのかによって異なります。
今回は意外と知られていない、確定申告の意味や方法、注意点、その他詳細を紹介します。
そもそも不動産の確定申告って ？
ユキオ
確定申告って聞いたことは結構あるんすけど～、
何かよくわからないんすよ～
マイケル
そうだよな、自分でやったことがないと、なかなか分からないところではあるもんな。
ユキオ
そうなんすよね～。
マイケル
いや～、けど不動産投資するなら確定申告になるから知っといたほうがいいんじゃね？
ユキオ
ですよね〜。
マイケル
まずは確定申告がなにかを知るために、「確定申告の基本」を見てくれよな。
確定申告の対象期間
ユキオ
確定申告の対象期間って1/1～12/31だったんすね～！
マイケル
そうそう。ユキオ、まじで知らなかったの？
ユキオ
いつもどうなってんのか分からずに、任せっぱなしだったんで～
確定申告を行う期間
マイケル
確定申告を行う期間はわかるか？
ユキオ
確定申告を行う期間っすか〜？
マイケル
そうで。2/16〜3/15に行うんだぞ。
ユキオ
え〜、１ヶ月しかないんすか〜？
マイケル
この時期は、すごい混雑していることが多いから、余裕を持って行くほうがいいぞ。
確定申告の対象者は？
確定申告が不必要な人
ユキオ
年末調整って会社がやってくれるんじゃないんすか〜？
マイケル
給与所得だけの場合は、会社が年末調整を行う。それで課税関係は完結。
ユキオ
ってことは、企業で働くサラリーマン、サラリーウーマンの方々は、確定申告がいたないってことっすか？
マイケル
厳密には、単一の勤め先からの給与所得のみであれば、確定申告を行う必要はないってことだな。
確定申告が必要な人
ユキオ
じゃあ、確定申告をしないといけないのはどんな人なんすか〜？
マイケル
確定申告をしないといけないのは、複数収入源がある人や、会社側の年末調整に当てはまらない人だな。
複数収入源を持っている人
ユキオ
複数収入源を持っている人って例えばどんな人っすか〜？
マイケル
１つ目の例は、勤務先が複数ある人。
ユキオ
副業や兼業ってことっすね〜！
マイケル
そうそう。年末調整は１つの企業でしか行ってもらえないから、
確定申告する必要が出てくんだよな。
ユキオ
なるほど〜、年末調整は1箇所でしかできないんすね〜。
マイケル
2つ目の例は、不動産投資などの別の収入源がある人。
ユキオ
収入源がたくさんあると大変っすね〜。
マイケル
ただし、これらは合計額が年間20万円以上の場合のみ申告が必要だから
20万円以下であれば確定申告を行う必要はないから注意。
会社側の年末調整に当てはまらない人
マイケル
あとは、会社側の年末調整に当てはまらない人も確定申告が必要。
ユキオ
当てはまらないってこと、あるんすか？
マイケル
年末を待たずに退職して別企業で働いている人や、「給与所得者の扶養控除等（異動）申告書」を
提出していない人は、確定申告をする必要がある。
不動産所得の計算方法
マイケル
不動産投資で確定申告を行う場合、経費を計上して提出する。
ユキオ
経費を計上っすか？
マイケル
そう。不動産所得の計算式は、「不動産所得＝総収入金額―必要経費」だから
経費を引いた収入額が所得になる。
総収入金額に含められるもの
ユキオ
収入に含まれるものは、どんなのがあるんすか？
マイケル
収入のメインは賃料だよな。その他には、頭金や更新料、敷金や保証金などのうち返還しないもの。
ユキオ
共益費とかもっすか〜？
マイケル
そうだな、共益費として受け取る電気代や水道代、掃除代なんかも含まれるな。
ユキオ
ってことは、まとめると「賃料、頭金や更新料、敷金や保証金、共益費」ってことっすね〜。
必要経費にできるもの
ユキオ
必要経費ってなんすか〜？
マイケル
具体的には、固定資産税や損害保険料。減価償却や修繕費だな。
ユキオ
税金や保険料が経費として計算できるんっすね〜。
事業規模の不動産投資
事業規模の基準
ユキオ
事業規模ってどれくらいの規模のことっすか？
マイケル
アパートの場合は、賃貸の部屋数がおよそ10室以上。
ユキオ
10室以上で事業規模なんすね〜。
マイケル
独立家屋は、賃貸が5棟以上で事業規模だと言えるかな。
ユキオ
独立家屋は5棟以上っすか〜。結構たくさん保有しないといけないんすね。
控除金額が変わる
ユキオ
でも事業かどうかで何か変わるんすか〜？
マイケル
簡単に言うと控除金額が変わるなだよな。
ユキオ
控除金額っすか〜？
マイケル
そう、事業規模の場合は、最高65万円を不動産所得金額から控除できる。
ユキオ
へ〜そうなんすか！
マイケル
ちなみに、事業規模じゃない場合は最高10万円な。
ユキオ
結構変わりますね〜。。
資産損益を経費にできる
マイケル
あとは、事業規模で行っている場合は、
賃貸用の不動産取り壊しなどで生じる資産損失を必要経費として計上できる。
ユキオ
資産損失を必要経費として計上できるんすね〜。
マイケル
そう、事業規模によって受けられるメリットもそれぞれなんだよ。
ユキオ
どれくらいの規模で行うかも計画にしながら行うのがいいっすね〜。
具体的にどうすればよいの？
ユキオ
でも実際～、どうやって不動産の確定申告を行うんすか～？
マイケル
場合によって細かい点が違うからなー。ここでは基本的な確定申告の手順について説明することにするわ。
ユキオ
お願いしま〜す！
確定申告の流れ
マイケル
流れとしては、必要書類の収集→決算書記帳→税務署への提出、って感じな？
①必要書類の収集
マイケル
まずは必要書類の収集だな。
ユキオ
必要書類って何があるんすか〜？
マイケル
必要書類は結構ある。下の図の9点。
それぞれ勤務先や不動産会社、ローン会社から受け取ることが出来る。
ユキオ
なんかいっぱいっすね～。
これ全部いるんすか～？
マイケル
確かに少なくはないな、、
②決算書記帳
マイケル
決算書記入は、確定申告で最も重要な作業。
ユキオ
これが重要なんすね〜。
マイケル
決算書は、様々なホームページ上からダウンロードが出来て、税務署にも備え付けてある。
マイケル
あと決算書には、青色申告のものと白色申告のものがあんだけど、所得控除の科目数・金額という点から、青色申告の方がお得なんだ。
ユキオ
やっぱり知ってる人は、色んなお得な方法を知っているんですね～。
マイケル
知っていれば得することがたくさんあるからな（笑）
③税務署に提出
マイケル
これらが揃ったら、税務署に提出だな。
決算書作成にあたっての注意点
マイケル
他なんか聞きたいことある？
ユキオ
あとは～、注意することとかっすかね？
経費（修繕費と資産）の分類
マイケル
注意点って言うと、各経費の勘定項目の分類かな。
特に修繕費と資産の分類は注意だ。
ユキオ
あの～修繕費とかってどんな感じで分ければいいんすかね～？
マイケル
修繕費は「その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額」のこと。
ユキオ
????
マイケル
資産は「修理、改良等で固定資産の使用可能期間を延長させ、又は価値を増加させるものである場合」のこと。
ユキオ
全然わからないっすね。。
マイケル
ま、要は修繕費と資産を分けさえすればいいわけだから、
そういう場合は、修繕費に計上出来ないか考えるといいな。
ユキオ
なんでなんすか〜？
マイケル
それはな、修繕費に計上したほうが、所得からその費用分が引かれて、課税負担が軽くなるからなんだよ。
ユキオ
そうなんすか〜！
マイケル
そうそう、節税になるってこと！
ユキオ
なるほど～！
青色申告
青色申告とは
マイケル
青色申告ってのは、確定申告を行うときの種類。
ユキオ
他にも種類があるんすか？
マイケル
申告方法は、白色と青色の2つ。青色は手間がかかると思われることもあるんだけど、
青色の方が税制面でメリットが大きいから、申請するときは青色の方がおすすめ。
ユキオ
税制面でのメリットの大きい申請方法だと思っておけばいいっすかね〜。
マイケル
そうだな〜。
メリット①最大65万円の控除が受けられる。
マイケル
税制面でのメリットはここだな。
最大で65万円の控除が受けられる。
ユキオ
65万円も控除が受けられるんすか〜！
メリット②赤字（控除）をコントロールできる
マイケル
赤字分は来年以降に繰り越すことができる。
ユキオ
え、どういうことっすか〜！
マイケル
経費が収入を超えて赤字になったときは、その年に経費精算のが一般的なんだけど、、、
青色申請を行えば、赤字になった分を翌3年まで繰越しや繰戻しすることができる。
注意点
マイケル
青色申告を行うには、事前に承認申請が必要なんだよ。
ユキオ
申告の申請っすか〜。ちょっと手間がかかりそうっすね〜。
マイケル
あとは、記載の方法が簿記に基づいているものだから
その知識が必要になってくる。
まとめ
ユキオ
確定申告のイメージ、なんとなくわかりました〜！
マイケル
確定申告は、毎年しなければならないのに加え、不動産については専門知識が必要そう、ということでどこか敬遠していた人も多いんじゃないか？
ユキオ
そうっすねぇ～。。
マイケル
手続き自体はシンプルだし、やってくうちに慣れていくのが大事だ！
ユキオ
はい！がんばりまぁ〜す！
< 前の記事年金が減るってホント？現状と対策を徹底解説！
ホームに戻る
