マンションの法定耐用年数・寿命はどれくらい？

今マンションに住んでいる方って多いと思いますが、マンションの寿命ってご存知ですか？きっと、ほとんどの方が知らないですよね。

しかし、自分が購入したマンションの寿命を知らず、仮に崩壊・倒壊によって家賃収入が途絶えたら笑い話では済みませんよね。

今回は、そんな不動産の寿命についてお伝えします。物件選びの際にきっと役に立つはずです。

不動産物件の寿命ってどれ位？

クロダ

一般的な新築の不動産物件について見ていきましょう。物件は大きく分けて3種類あります。1つは木造、1つは鉄骨造、もう1つは鉄筋コンクリート造です。

ユキオ

どれも聞いたことあります〜！

クロダ

だいたい寿命は、鉄筋コンクリート造＞鉄骨造＞木造の順に長持ちします。しかし、建物の建設費は鉄筋コンクリート造＜鉄筋造＜木造の順に高くなります。

ユキオ

鉄筋コンクリート造は長持ちするのに、建設費用が一番安くすむんですね〜！！

クロダ

そうなんです。では、だいたいどれくらい長持ちすると思いますか？

ユキオ

長持ちする順に、５０年、３０年、２０年とかっすか〜？

クロダ

惜しいですね。国の税金計算のために、物件には法定耐用年数というものが定められていて、鉄筋コンクリート造なら47年、鉄骨造で34年、木造なら22年です。

ユキオ

それって長持ちする方なんですか〜？

クロダ

法定耐用年数を短いと感じるかどうかは人それぞれですが、実際はもっと長持ちします。理論上、鉄筋コンクリート造マンションは約90年稼働できます。

ユキオ

そんなに長持ちするんですね〜！でも、法定耐用年数を超えて使用していると違法にならないんですか〜？

クロダ

なりません。法定耐用年数は税金計算のために作られた基準なので、超えても問題ありません。むしろ、法定耐用年数を超えると嬉しいことがあります。

ユキオ

なんですか〜？！

クロダ

固定資産税の負担額が減るんです。マンションなどは時間が経つと価値が落ちるので課税対象額が減価償却されていきます。

ユキオ

なるほど〜〜！！つまり、長く持つほど得をする仕組みになってるんですね〜！！

長生きマンションは、築60年以上！

クロダ

実際はどのくらいの寿命なのかを紹介しますね。東京都心に四谷コーポラスというマンションがあります。これは初めて民間向けに分譲されたマンションなのですが、なんと鉄筋コンクリート造の築60年です！

ユキオ

すごいっすね〜！！！！まだ現役で働き続けてるんですね〜！！

クロダ

はい。2016年の不動産相場では1部屋あたり2,520万円〜2,720万円で賃料は14.2万円〜17.2万円です。もちろん、最新のマンションに比べて値段は低めです。

中古物件でも大丈夫？耐用年数の計算法

ユキオ

でも、中古物件ってどうなんですか〜？

クロダ

中古物件でも寿命はそこまで短くないので、躊躇する必要はありませんよ。中古物件は新築物件と比較して価格が低く、実際の寿命が長いことを考えると、非常にお得な物件も多いです。

ユキオ

そうなんっすね〜〜！

クロダ

なので購入時には耐用年数をしっかりと考えるべきでしょう。耐用年数の計算方法は簡単なので不動産投資をされる際にはぜひ参考にしてみてください。

ユキオ

どうやって計算すれば、いいんですか〜？

クロダ

①築年数が法定耐用年数に届いてない場合
②　　　　〃　　　　　を超えている場合
の2パターンあります。

クロダ

①は「耐用年数＝法定耐用年数ー経過年数✕0.8」、
②は「耐用年数＝法定耐用年数✕0.2」です。

ユキオ

・・・・むずかしいっすね・・

クロダ

例えば①の場合ですと、法定耐用年数が47年の鉄筋コンクリート造のマンションを購入します。築年数は10年です。計算式は「耐用年数＝47ー10✕0.8」です。つまりこの物件はあと約39年もつことになります。

ユキオ

なるほど〜！！じゃあ②の場合で、前記のマンションを築50年で買う際は「耐用年数＝47✕0.2」になりますよね。つまり、約9年もつ計算であってますか〜〜？

クロダ

正解です。しかしこの計算方法はあくまでも目安なので、長く持つこともあれば、すぐにつぶれてしまうこともあります。

ユキオ

そうなんっすね〜〜！

クロダ

ですが不動産を選ぶときの1つの指標になるでしょう。ローンを組む際のプランニングにも使えるので是非活用してみてください。

まとめ

ユキオ

マンションは、理論上約90年も長持ちするって分かりました～！！

クロダ

よかったです。四谷コーポラスのように、法定耐用年数を大きく超えても現役の物件も存在します。

ユキオ

そうっすね〜〜！！！

クロダ

寿命は、鉄筋コンクリート造＞鉄骨造＞木造
建設費は、鉄筋コンクリート造＜鉄筋造＜木造
これも覚えておいて損はありません。

ユキオ

はーい！！

クロダ

ただ、木造建築にも独特の良さがあります。３つの中から、ご自分の運用計画に合わせて選んでください。その際は、先程の式で耐用年数を出すことをおすすめします。