不動産投資の種類まとめ　〜物件と投資方法の種類〜

 

不動産投資の種類ってどんなものがあるかご存知ですか？

不動産投資といっても、不動産に投資する金融商品は4種類あります。また、現物不動産投資の中に2種類あります。このように、不動産投資と言ってもカテゴリわけによって、異なる種類が存在します。

今回は、不動産投資をこれから始めたいと思っている人も、不動産投資を始めている人も知っておくべき不動産投資の種類をご紹介します。

 

不動産関連の投資4種

1.現物不動産投資

現物不動産投資とは、みなさんがはじめに思い浮かべるような基本的な不動産投資方法です。現物不動産の投資対象の物件が「ワンルーム」か「一棟」かと、「新築」か「中古」かで分類されます。

一般的に一棟マンションを購入するには、まとまったお金が必要となりますが、ワンルームマンションであればサラリーマンでも始めることが可能です。

 

2.小口化不動産投資

小口化不動産投資は、不動産の投資額が高く、個人では投資が難しい人向けの不動産投資方法のことなのです。

複数の投資家が共有持分権（マンションなどの、ある財産を数人で少額ずつ出し合うことに付随する権利）を持つことで、不動産の個人当たりの投資額を少額にする投資です。賃料やマンションの売却額も分散されるのかと思いますが、ただ制度化された投資方法ではないため、どのような投資家が共同持分権に参加しているのかについては、注意が必要です。

 

 

 

3.J-REIT(不動産投資信託)

次はJ-REIT(不動産投資信託）ついてです。

J-REITとは、小口化不動産投資に似た不動産投資方法です。複数の投資家から資金を集め、マンションや商業施設、高層ビルなどに投資します。小口化不動産と異なっている点は、市場で取引されているか、されていないかの点です。また、J-REITは証券所で取引されているため、需給によって値動きがあります。逆に小口は市場で取引されていないので、値動きが少ないです。

 

 

投資信託ということもあり、手間はほとんどかからず、資金的にも1口約20万円からはじめられるので、忙しい方には魅力的な投資方法でしょう。

 

4.匿名組合型商品

次は、匿名組合型商品をご紹介します。

匿名組合契約とは、投資家が営業所との匿名契約により、利益配分を受け取る契約のことです。匿名組合型商品も小口化不動産投資に似た投資方法ですが、購入する不動産の規模が大きいものの時に使用されます。1口が500万のものもあるため、富裕層向けの金融商品といえるでしょう。

仕組みとしては、こちらも賃料を収入として得ることがメインとなっています。

 

 

現物不動産投資の2種類

現物不動産投資の物件には、大きく2種類あります。「新築と中古」そして「アパートとマンション」の各2種類です。

また、その中でも物件の持ち方は一部屋を意味する「区分」と建物全体を意味する「一棟」の２つに分かれます。
イメージは、下記の図になります。

 

 

アパートとマンションの違い

アパートとマンションの違いは、素材や規模によって区分されます。

例えば、アパートは大まかに木造や軽量鉄骨造で小規模なもの。
一方、マンションは鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリート造でより大規模のものを指します。

 

 

一棟・区分のメリット・デメリット

一棟投資

メリット①投資効率がいい

一棟投資のメリットの一つ目は、投資効率がいいことです。一棟は規模の力が働くため、支出を減らして収入を増やすことができます。

具体的には、区分では、月々のローンが10万円に対して家賃収入が8万円のように、ー2万円と支出が収入が上回ることがあります。
しかし一棟では、月々の支出が50万円に対して家賃収入が65万円のように、＋15万円と利益を効率よく得られます。

 

メリット②建物の修繕などを独断で行える

次に、自己決定によって賃貸経営が行えるメリットがあります。
区分所有者では、他の区分所有者との合意という形で物事を進めることになるため、基本的には独断行動はできません。

一棟の所有者になることで、賃貸経営や価値向上のための工夫が広がるかもしれません。

 

メリット③資産性が高い

3つ目は、資産性の高さです。

そうです。資産性が高いとは、物件価値を維持しやすい、ということです。
一棟には、土地がついていることが多いので、売却時にも値段が下がりにくいという利点があります。

 

デメリット①投資資金が多額

やはりデメリットとなってくるのは、投資資金の規模の問題でしょう。

 

そうですね。メリットも同様にあるものの、初期費用や一度に出て行く支出の額も大きくなるので、手元に資金がないと始めるのは難しいです。

 

デメリット②リスク分散できないため

土地においてのリスク分散ができないこともデメリットの１つです。日本では地震などの自然災害が多発しますが、その予測は難しいです。
異なった土地ごとに不動産を持つことがリスク分散につながりますが、一棟となると巨額な投資を１つの場所に行うため、リスク分散を行いづらくなります。

 

区分投資

メリット①メリット小額から投資可能

１つ目のメリットは少額から投資ができるということです。１部屋分からなら始められる人は一棟と比べ多いです。

 

メリット②分散投資ができリスクヘッジができる

２つ目に、分散投資によりリスク分散が可能になることが挙げられます。
区分では、大きな投資を１つ行うのではなく、小さな投資を様々なかたちで行うことができます。

具体的には、東京、大阪、名古屋などそれぞれに不動産を持っておく、というような方法です。

 

メリット③流動性が高い

あとは、流動性が高いことですね。流動性とは、物件が人から人へと動きやすさを表しています。つまり、需要があるということです。区分物件を売却したいときにも、手放しやすい、買い手が見つかりやすいというメリットがあります。

 

デメリット①投資効率が悪い（デメリット）

デメリットの１つ目は、投資効率が悪いということです。

 

 

手数料などを考えると割高になってしまう可能性もあげられるので、注意が必要です。

デメリット②空室リスクが高い

デメリットの２つ目は、空室リスクが高いことです。空室になりやすいという意味ではなくて、空室になった時に痛手を負いやすいという意味です。

一棟の場合は部屋が部屋が十〜数十室あります。そのため、数室が空室でも大きな痛手にはなりえません。しかし、区分の場合は一部屋しか所有していないため、その一部屋が空室になった場合に、収益がなくなってしまいます。そういう時には、サブリースという家賃保証契約があるため、必要であれば最初の契約時に締結しておくといいでしょう。

現在はサブリース（家賃保障）制度などありますが、一部屋の割合が上がれば上がるほど収益に対するリスクは大きくなります。

 

まとめ

今回は不動産投資の種類について、そのメリット・デメリットについて触れましたがわかってもらえているでしょうか。不動産投資には4種類くらいありましたよね。、先ずはどういう種類があるのかをしり、どれが自分に合っているのかしっかりと考えることが重要です。メリット