不動産投資はいくらからできる？初期費用を徹底解説

 

不動産投資には、様々な種類があります。
数億円するマンション一棟から数百万円のアパート区分（一部屋）などです。
しかし、不動産投資は、お金持ちだけができる高額な投資のように思われていることが多いです。

実際に不動産の価格は、一括購入するには高いです。
しかし、不動産ローンを活用することでサラリーマンやOLの方でも不動産投資を始める人が増えています。

具体的には「信用力」を上手に活かすことで、1000万円以上の不動産を約100万円の手持ち資金で購入することができます。今回は初期費用はいくらかかるのか、不動産投資ローンのメリット・デメリット、ローンの評価基準などについてご紹介します。

「不動産投資の仕組み」も併せてご覧下さい。

 

不動産価格と初期費用の違い

不動産投資にはお金持ちの投資のイメージがついていると思います。
それは不動産価格がとても高いからですよね。
確かに不動産って何千万円もします。

でも、不動産投資を始めるには色々な方法があるので、
富豪のようなお金持ちの人じゃなくても不動産投資を始めることができます。

まずは不動産価格と初期費用について解説していこうと思います。

不動産価格

不動産価格とは、不動産の全体価格のことです。
これは不動産投資を始めるときにすべて支払う必要はありません。

不動産価格は何千万円とか、数億円とかの価格のことで
不動産投資を始める段階で、不動産を一括購入できる人は殆どいません。

 

初期費用

一方、初期費用とは、投資を始めるにあたって、最初にかかるお金のことです。
ここだけ準備できれば不動産投資を始めることができます。

不動産を始める際は初期費用さえ払えば、不動産投資を始めることができます。

 

初期費用の目安

次に初期費用の話をしていきます。

上の章でも述べたように不動産投資の際には、ローンを組むため初期費用が準備できれば始めることができます。

 

初期費用は約80万円

初期必要な額は約80万円だと思っていいでしょう。

なぜなら20代・30代のサラリーマンでも融資を受ければ、1500万円もの不動産投資が可能になるのです。

80万円の内訳については次に見ていこうと思います。

80万円の内訳

中古のワンルームマンションの場合、不動産投資にかかる費用は大きく以下の３つです。
①登記費用
②銀行融資諸費用
③その他管理等清算書費用

 

それぞれの目安として、①25万円、②40万円、③14万円で、費用合計は79万円になります。

これによって初期費用は約80万円を目安と考えて大丈夫だと思います。

費用の変わるポイント3選

目安として約80万円という数字を出しましたが、初期費用はそれぞれの要素によって変わります。

具体的にはいくつかの要素があります。

 

ーどの銀行を利用するか

利用銀行によっても、価格が変わります。

登記費用や事務手数料という契約時の手数料が銀行によって異なるからです。
またローンを組んだ際の金利も異なるので、こちらはよく確認しておくべきです。

 

ー新築か中古か

新築物件か中古物件かによっても変わってきます。
新築だと、所有権保存など追加で費用がかかるんです。

 

一方で中古物件は前の物件所有者との取引のみなので、必要経費が安く済むことがあります。

 

ー購入物件の金額

初期費用の価格は、購入する不動産の値段に紐付いても変わっていきます。

また大手の不動産会社では、高い仲介料が取られることもあります。

このため初期費用は「一概には言えない」というのが事実です。
ただ、目安としては80万円前後で始めることができます。

 

目安は不動産価格の約5%前後

 

初期費用は必ず80万円になるわけではないことをお伝えしました。
初期費用は購入する不動産の価格に基づくため、あくまで目安となります。

そのため、物件によっては初期費用が約50-60万円で済むところもあります。
なので、初期費用は不動産の購入価格の5%前後だと考えておけばいいでしょう。

 

 

不動産価格の目安

次に不動産の種類と価格のご紹介からしていきたいと思います。
これらはあくまで目安なので、興味のない方は読み飛ばして下さい。

 

不動産の種類

まずは不動産の種類についてです。

不動産投資の分類方法はいくつかあります。
マンションやビルを一棟であっても、ワンルームマンションやアパート1部屋であっても、不動産投資と呼ばれます。

そのためそれぞれ価格が異なってきます。
今回は、初心者がはじめやすいワンルームマンションを紹介していきます。

 

首都圏・新築は2600万円〜

首都圏で、新築のワンルームマンションだと、どのくらいのお値段なんすか〜？

首都圏・新築のワンルームマンション1部屋の平均価格は約2600万円です。

 

首都圏・中古は1200万円〜

新築だと結構高く感じると思います。
次に首都圏の中古のワンルームマンションについてです。

中古だと新築の半額の約1200万円くらいです。

首都圏は需要がありますが、中古だと割安で購入できます。

 

都心近郊・中古は1000万円〜

都心近郊の中古ワンルームマンションの中には1000万円くらいの物件もあります。

このように場所や新築、中古によっても値段は変わってきます。

不動産投資ローンについて

不動産投資ローンの仕組み

初期費用について説明をしてきました。

80万円あれば不動産投資を始めれることをお伝えしてきました。

ですが初期費用が払えても、ローン返せなきゃ意味がない。
1500万円のローンって結構キツいなと思う方もいると思います。

確かに、その通りで1500万円の借金となると返済できるか不安だと思います。

 

ですが、このローン自分が働いて返すわけではありません。
月々のローンの返済は、家賃収入で補います。

20代・30代という若いうちから投資をすることで、早期の返済が可能となります。
結果、家賃収入を得られる期間を長くすることができるんです。

そのため、不動産投資は早めに始めるのがオススメです。

 

ローン利用のメリット

次に不動産ローンのメリットについて解説をしていきます。

実力以上の投資を行える

ローンを活用するメリットは、実力以上の投資を行うことができることです。
今、1500万円というお金が手元になくても、同額の投資を行えるのは実力以上の投資であると言えます。

 

負担がかからない

先ほども述べた様に、ローン返済は家賃収入から行うため大きな負担になることはないです。

もし自分で貯めてから購入しようとすると、どうしても数十年かかってしまうため
投資を始めるのが遅れてしまいます。

 

若くても始められる

ローンを利用することで、若いうちから投資が可能になります。

例えば、不動産投資を20代30代で始めれば、40代50代で不動産の数を増やすことも可能です。

このように若いうちに始めることは、今後の可能性を広げるのです！

 

確実に投資を始められる

あとは、ローンを利用することで確実に投資を行うことができます。

 

もしローンを利用せず、貯金をして一括で購入する計画を立てたとします。
そうすると、他のことに支出したり、計画通りに貯金ができず投資ができない可能性が高いです。

ローンを利用することで、投資を確実にできるようにするのです。

 

老後の収入源を確保できる

若いうちに投資ができることに加えて、老後の収入源を確保できるメリットもあります。

さっきお伝えしたように、早く始めれば完済も早まります。
ローンを完済したあとは、純粋な収入となるため早く始めればその分の収入も増えることになります。

 

ローン利用のリスク

一方でローン利用にはリスクもあります。
次にそのリスクについても解説していこうと思います。

金利変動

ローン利用のリスクの一つは、金利変動です。

金利が上がれば、ローンの金利も上がることがあります。

そのような場合は返す金額が増えてしまうことがあります。
ですが、固定金利を利用すれば金利上昇に対しては対応することができます。

ただ、金利が下がった場合には金利変動がお得になるので、どちらがいいかを見極める必要があります。

 

空室リスク

空室リスクに陥るリスクもあります。

先ほども述べたように、ローン返済は家賃収入から出す予定でした。
つまり家賃収入がないとローン返済を実費でしないといけないってことになってしまいます。

ただ、これに対してはサブリース制度を利用することで対応することができます。
「サブリース制度とは？」

 

ローンで最重視される「信用力」とは？

ローンを組むに当たって、信用力というものが審査で重要になって来ます。
次に信用力について解説していこうと思います。

そもそも「信用力」って

一般に、不動産投資の際には金融機関からの融資を受け、不動産ローンを組むこととなります。
不動産は高額な商品であるため、融資に当たって融資審査いわゆる「ローン基準」というものを超えなければなりません。

この融資審査の際の判断基準となり、必要となるのが「信用力」になります。

 

「信用力」の評価基準

この信用力は、融資者の「立場」と「勤め先」という２点によって評価されます。

具体的には以下の基準があります。

「立場」についての評価基準は、主に３点あります。
・借り入れの有無
・年収（400万円以上）
・勤続年数（3年以上）（場合によっては条件が緩くなる可能性もあります）

「勤め先」についての評価基準も、主に以下の3点あります。
・勤務先規模（上場企業かどうか）
・勤務先の資本金、売上、従業員数、支店数など
・社歴

なお、公務員は、容易に融資を受けることができますが、
自営業者に関しては、士業を除いて融資審査の通過は難しいので注意しましょう。

逆に「20代・30代のサラリーマン」という立場は、転職直後でさえなければ、融資を受けられる可能性が非常に高いのです。

もっと詳しく知りたい方は、この記事をご覧ください。
「不動産投資ローンの審査基準とは？」

 

融資金額ってどう決まるの？

融資の可否について解説してきました。

一方で融資可能額についてはどのように審査されているのでしょうか？

以下で解説をしていきます。

融資額は、「信用力（融資者の立場、勤め先）による評価額」＋「購入予定の物件価値に対する額」という風に表すことができるんです。

詳しくは、以下で順にみていきましょう。

信用力（融資者の立場、勤め先）

まず一つ目は、信用力です。信用力の大きさによって融資する金額も変わってきます。

前の章で解説しましたので、詳しい解説は省きますが
信用力は融資にとってとても大切な役割を果たします。

購入予定の物件価値

そして融資金額を決めるもう一つの基準は、購入予定の物件価値です。

物件価値とは、土地と建物の価格を100％とし、約90％ほどが物件価値です。
ちなみに、この価値は原価法という計算方法により算出され、融資額に大きく影響します。

 まとめ

今回は、不動産投資の初期費用や、ローンのメリットやリスク、ローンの評価基準などについて説明しました。

不動産投資は「お金持ちがする」というイメージが持たれがちですが、
実際は多くのサラリーマンが副業として行っています。

これを契機に、将来への資産形成の選択肢の一つとして不動産投資を考えてみてはいかがでしょうか。