2018/02/10
不動産投資の物件のすべて〜種類と立地の選定方法〜
人口減少が叫ばれる日本ですが、まだまだ不動産投資を行うのに適した物件は多く存在しています。
しかし、物件といっても探し方や選び方がわからないという方が多いのではないでしょうか？
そもそも不動産投資の物件の種類は主に3つあり、そこから立地などを決めていく必要があります。
どのような場所で行えば良いか悩んでいるという方は必見です。
不動産投資の成否は「物件選び」といっても過言ではありません。
この記事では、不動産投資を成功に導く、物件の探し方や選び方のポイントを初心者にもわかりやすくお伝えします。
目次
不動産投資の物件3種類
ユキオ
不動産投資の物件の種類も多すぎじゃないっすかぁ～？
クロダ
たしかにそうですよね～。迷いますよね～。
ユキオ
もう種類多すぎてごちゃごちゃなんすよねぇ～。
クロダ
じゃあ、まず不動産の種類を大きく三種類に分けてみましょう。
ユキオ
膨大な種類を3つに分けられるんすねぇ…。
クロダ
いろいろな分け方があると思うんすけど……今回は築年数と建築構造から分けますね。
ユキオ
は～い！お願いしま～す！
クロダ
①新築・築浅マンション、②木造アパート、③中古マンションの3つに分けて、特徴や投資リスクを長期的視点でご紹介します。
ユキオ
なるほど。で、長期的に見るのってそんなに大切なんすか～？
クロダ
もちろんです。不動産投資の成功には、いかに効率よく長期的にキャッシュを生むことが出来るかが重要なんです。
ユキオ
でもそんな長期的な予測なんてできないっすよ…。
クロダ
そうですね。だからこそ不動産を分別化することで、リスクなどを把握しやすくしてみましょう。
ユキオ
そんなことできるなんて、賢いっすね～
クロダ
新築・築浅マンション、木造アパート、中古マンションの3つではそれぞれ特徴もリスクも全然違います。
新築・築浅物件
クロダ
まず、長期的にキャッシュを生み出し続けるには、何が必要だと思います？？
ユキオ
う～ん…。収入と支出のバランスとかっすかね？
クロダ
大まかにいうとそういうことです。
ユキオ
細かくいうと…？
クロダ
賃料による収入と、ローン返済による出費、管理維持のための出費のバランスです。
ユキオ
意外と出費ってかかるんすねぇ～…
クロダ
その収入を脅かす大きなものが空室リスクです。
ユキオ
空室リスクって、つまり借りてくれる人がいなくて収入が減ったり、なくなっちゃったりすることっすよね～。
特徴：リセールバリューが高い
クロダ
さらに、一定の年数が経過しても設備や立地、収益性が安定していることからリセールバリューが高いことがメリットです。
ユキオ
りせーるばりゅー。。。ってなんすか？
クロダ
リセールバリューとは中古不動産市場における価値のことです。
ユキオ
中古の不動産市場を含めて広く考えるのがいいんすねぇ～。
クロダ
単純に購入時のことだけでなく、中古物件として売却する場合のリセールバリューに関しても考えておくべきです。
ユキオ
なが～い先のことを考えることが大切ってことですね。
クロダ
新築物件というものは、次から次へと建て続けられるということはないんですよ。
ユキオ
え！？そうなんすか？
クロダ
建築規制や都市部の土地余剰が少ないこともあって、新築物件の供給余力が限られているんです。
ユキオ
ということは今ある物件の維持力にかかっている…！？
クロダ
そういうことです！適切な維持管理を行っていれば、不動産として相応の物件競争力を持ち続けます。
木造アパート
クロダ
木造アパートは、マンションタイプの物件と比較すると時間経過による物件価値の下落は早いです。
ユキオ
まぁ、そうっすよね～。
クロダ
また、法定耐用年数も建物の種類によって異なるんですよ～。
特徴：法定耐用年数が短い
ユキオ
法定耐用年数って何ですかぁ～？
クロダ
ユキオ
この耐用年数がなにか関係あるんすか？
クロダ
金融機関からの融資審査の際に、物件の耐用年数の残存年数が重要な基準になるんです。
ユキオ
そうなんすか～？
クロダ
融資期間を残存耐用年数以下にしたり耐用年数が過ぎた建物を無価値と判断する金融機関もあるらしいです。
中古マンション
ユキオ
中古マンションだったら、新築マンションと比較して安いっすよね～？
クロダ
もちろん最初は低価格ですけど～先のことを考えなきゃいけないんすよ。
ユキオ
維持費用とかですか～？
特徴：補修工事などの費用がかかる可能性
クロダ
補修工事や設備拡充のための追加の費用だってかかるかも…。詳しくは「【保存版】不動産のリノベーションで不動産投資を有利に！」を見てください。
ユキオ
ひぇぇぇぇぇ～そういう費用がかかる可能性があるってことっすね～。
総合的に判断は「築浅＞新築＞中古＞木造」
ユキオ
じゃぁ、総合的に判断すると…どれがオススメですか？
クロダ
長期的に保有でき、空室リスクも抑えることができるメリットからいうと…価格が安定している築浅物件ですねぇ。
ユキオ
利益の確実性は高いっすもんね～。
クロダ
ただ、「新築ブランド」を失った後のことも考えておく必要があります。
ユキオ
「新築ブランド」を失う…？
新築ブランドを失うリスク
クロダ
新築であるというだけで通常より１割程度高めの賃料が設定されることが多いのです。
ユキオ
それが「新築ブランド」ってやつなんすねぇ～。
クロダ
しかしこの「新築ブランド」は5年も経てば失われてしまします。
ユキオ
そうなんすねぇ～難しい…
クロダ
どのくらい下落するかはその時々の状況次第ってとこも難しいんすよねぇ～。
不動産投資物件の探し方・選び方
クロダ
探し方や選び方を知る前に、失敗しない不動産投資をするには、まず空室リスクを対策する必要があります。
ユキオ
空室リスクって・・・
幽霊が出てきそうで怖いっすねぇ〜。
クロダ
幽霊じゃないですよ。不動産投資の部屋の入居者がいなく、空いてしまうリスクのことを指します。
対策としてサブリース契約を結ぶ人が増えてきています。詳しくは、「サブリースの仕組みとメリット」をご覧下さい。
ユキオ
サブリースを使わないとどうなるんですか？
クロダ
サブリースのように対策ではないですが、空室リスクを不動産投資の物件の選定方法で抑えることができます。
ユキオ
なんで物件選びで空室リスクを抑えられるんですか〜？
クロダ
人口が増加傾向にある物件や需要が高くなると考えられる物件を選ぶことで、リスクは抑えられますよね？
ユキオ
たしかにそうっすね〜！
でも・・・具体的にどんなところがおすすめか教えて欲しいっす〜！笑
クロダ
わかりました。おすすめの立地とそのポイントを教えてあげます。
首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）
ポイント①：圧倒的な人口の増加傾向
クロダ
首都圏は人口が多いですが、その理由の１つとして他県から転入してくる人が多いことが挙げられます。下の都道府県別の2014年、2015年の転入超過人数の推移を見てください。
表1 都道府県 転入人数ランキング
クロダ
この図から、人口が増えているのは東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の４県が顕著なことがよくわかると思います。
ユキオ
ホントっすね。
クロダ
例えば2015年、東京都は前年と比べて人口が約8万人以上増えていますね。
ユキオ
すごい増えてますね。
クロダ
これらのデータから東京およびそれに隣接する3県は全国の中でも特に転入人数が多い地区と言えるんですよ。
ユキオ
首都圏の人口って今までもずっと増加傾向にあったんすか〜？
クロダ
2008年にはリーマンショック、2011年には東日本大震災の影響で大きく減少しましたが、その後また右肩上がりに増加しています。
ポイント②：日本の上場企業の約半数が東京本社
クロダ
まず日本における上場企業は約3600社といわれていますが、そのうち約半数の1800社が東京に本社をおいていることが挙げられます。
ユキオ
上場企業の半分が東京にあるんすね～。さすが日本の首都っすねぇ～。
クロダ
そうなんですよね。だから企業で働くために人も集まってきるんですよ～。
ユキオ
なるほどねぇ～。
クロダ
さらに2015年度の首都圏の就業者数は約1900万人にも上り、就業者数は、ここ数年上昇傾向にあるんですよ。
ユキオ
確かにそれなら人口は増加しそうっすね。
ポイント③：大学キャンパスの移転先になりやすい
クロダ
次に、大学のキャンパスが都心に移転していることが要因だと思われますね～。
ユキオ
え、大学が都心に移動してるんっすか？
クロダ
この10年間で約20校が、郊外から都心へキャンパスを移転していて、学生が住むためのマンションやアパートなどの需要が高まってるんですよ。
ユキオ
確かに、大学の周りには多くの学生が住むから人口は必然的に増えますね～。
クロダ
はい。青山学院大学（総学生数約１万８千人)や東洋大学（同約２万５千人）などの大規模な大学も都心にキャンパスを移転しているんですよ。
ユキオ
へー、結構な人口増加になりそうっすね。
クロダ
この傾向は今後も続きそうで、中央大学（同約２万５千人）なども都心へのキャンパス移転を計画しているんですよ。
ユキオ
そうなんですねぇ～。
ポイント④：進む再開発
クロダ
まずは再開発が進んでいるということが理由に挙げられますね～。
ユキオ
再開発って例えばどこでおこなわれてるんですかぁ？
クロダ
再開発として大きなものでは主に5つが予定されていますよ。
ユキオ
まさに都心って感じですね。でもなんで再開発をすると人口が増えるんすか？
クロダ
再開発によって、企業や個人の経済活動が活発になるからですね。
ユキオ
なるほど、そうなんすねぇ～。
ポイント⑤：リニア新幹線の開通
クロダ
次に、品川→名古屋を40分で結ぶリニア新幹線(2027年開業予定)が開通することで、さらなる東京の人口増加が見込まれますね～。
ユキオ
どうしてリニア新幹線が開通すると東京の人口が増えるんすか？
クロダ
それはストロー効果によって東京の経済活動が活発になることが原因ですね。
ユキオ
ストロー効果・・・！？
クロダ
ストロー効果とは、２つの都市が交通網で結ばれたとき、吸引力の強い都市に他方の都市の活力が吸い上げられる現象のことですよ。
ユキオ
吸引力って、人を引き付ける力的な感じっすか？
クロダ
そうですね。つまりこの場合、名古屋市の人口を東京が吸収することになって東京の人口増加することになるってわけなんですよ。
ユキオ
なるほど、そういうことなんですね～。
ポイント⑥：東京オリンピックの開催
クロダ
さらに2020年に開催される東京オリンピックも人口増加の要因になると言われていますね。
ユキオ
確かに日本国内のみならず、海外からの訪問者もたくさん来ますしね。
クロダ
はい。オリンピック関連事業での雇用も増え、さらなる人口増加が見込まれますね。
関西の中心都市 大阪
クロダ
ユキオさんは不動産選びの際に気になること、ってなにかありますか？
ユキオ
クロダ
そうですよね。でも、不動産の空室リスクは人口増加傾向のある都市を選定することで最小限に抑制できます。
ユキオ
そうなんすね〜〜！
人口増加都市といえば、東京や大阪ですか〜？
クロダ
はい。人口増加都市はいくつかありますが、オススメです。
ユキオ
知りたいっす〜、大阪〜いいところっすよね〜！
クロダ
そうですね。大阪は東京に次ぐ日本の代表都市であり、今後も継続的な経済成長・人口流入が見込める魅力的な都市です。経済活動だけでなく、ユニバーサル・スタジオ・ジャパンなど観光の魅力もあります。
詳しくおすすめポイントを紹介していきます。
ポイント①：日本全国第2位の都市
ユキオ
大阪が全国第2位の都市である理由ってなんですか〜？
クロダ
理由は2つあります。1つ目は上場企業数日本全国第2位であることです。
上場企業数のランキングは以下のようになっています。
出典：上場企業サーチ「日本の各都道府県の株式会社数と上場会社数」
ユキオ
東京が圧倒的1位っすね〜〜〜〜
クロダ
そうですね。しかし、大坂もまた3位の愛知県を
大きく引き離して、東京に次ぐ大都市であることを証明しています。
２つ目の理由は、大阪府は昼間・夜間人口も日本全国第２位なんです。
ユキオ
昼間人口、夜間人口ってなんですか〜？
クロダ
昼間人口とは、常住人口に通勤での流入人数を足し、流出人数を引いたものです。
夜間人口とは、昼間人口に対する常住人口のことを指します。
ユキオ
なるほど〜〜！
クロダ
また、大阪には企業の経済活動だけでなく観光の魅力も多くあります。
特にユニバーサルスタジオジャパンは年間1,000万人以上を動員する大人気テーマパークですよね。
ユキオ
大阪といえば、「ユニバ」ですもんね〜〜！
クロダ
そうですね。このように大阪は上場企業数が日本全国第2位の東京に次ぐ大都市であり、
今後も経済成長・人口流入が見込めるといえます。
ポイント②：成長し続ける駅〜梅田駅〜
クロダ
すでに成熟した街である大阪ですが、今でも成長・発展を続けています。
ユキオ
どんな風にですか〜？
クロダ
例えば、1日50万人以上の乗車数を誇る阪急梅田駅(2013年平日平均)が
「劇場空間 阪急スタイル」をコンセプトに内装のイメージを一新したんです。
以下の5つのイメージの空間で構成されています。
ユキオ
すごいっすね〜〜〜！！！
クロダ
そうですね。主に改良されたポイントは以下のように5つあります。
ユキオ
豪華っすね〜〜〜！行ってみたくなりました〜〜〜
クロダ
素敵ですよね。このように大阪の主要駅が大発展を遂げて刷新され、ますます魅力的な都市になりました。
発展を続ける大阪には今後も人が集まってくることが期待できます。
ポイント③：成長し続ける地域〜阿倍野エリア〜
ユキオ
阿倍野エリアって、あの「あべのハルカス」があるところっすよね〜？
クロダ
そうです。天王寺阿倍野エリアでは大阪市によって
「阿倍野地区第二種市街地再開発事業」が進められています。
ユキオ
どんな内容なんですか〜〜？
クロダ
この事業は「ビルだけでなく周辺の公共施設も含んだ再開発を通じて、
賑わいのある住みよいまちを作ること」が目標です。
4810億円の予算が投入され、多くの施設が建てられました。
ユキオ
その1つが「あべのハルカス」なんですね〜〜！！
クロダ
その通りです。「あべのハルカス」は今では日本で1番高いビルとして、注目のランドマークとなっています。
まとめ
ユキオ
不動産の空き室リスクを回避するには不動産需要が高い立地の不動産を選ぶのがおすすめなんですよね。
クロダ
はい。東京都は経済に限らずあらゆる面で日本の中心を担っており、それに付随して隣接する3県も転入人口が多くなるんですよ。
大阪は関西の中心都市として、これからも発展すると考えられます。
ユキオ
不動産投資の物件の種類についても、おすすめがわかったので、あとは選ぶだけっすねぇ〜。
クロダ
はい。リスクを抑えたサブリースを活用する不動産投資を行いたい方は、無料セミナー開催しているみたいなのでここでも詳しく教えてもらえますよ。
ユキオ
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