2017/09/23
不動産契約書とは？
不動産を購入する際に、交わす資料の中に「不動産契約書」ってあること、皆さんはご存知でしたか？不動産契約書は、トラブルを防ぐため、税務的業務のためなどに必要となります。
しかし、馴染みのない「不動産契約書」について、よく分からない人が多いですよね？
今回は、「不動産契約書」がどういうものなのか、ご紹介します。
不動産契約書とは
ユキオ
不動産契約書ってどんなもんなんすか〜？
ピケガミ
文字の通り、不動産を売買する上で条件や契約内容を記した書面のことですね。ちなみに、この契約書は法律行為にもあたるんですよ。
ユキオ
え！法律行為！？なんかそんなお堅いものなんすね〜。
ピケガミ
売り手と買い手の合意があって成立するものですからね。
ユキオ
なんか結婚みたいなもんすね～両者の合意のもとなんて…
ピケガミ
（笑）
ユキオ
そもそも、契約書に書かれてる専門用語的なのとかよくわからないんすよね〜…。
ピケガミ
じゃあそれも含めて、売買契約書で特にチェックしておくべきポイントを紹介しますね。
ユキオ
お願いしまぁ〜す！
売買契約書でチェックすべきポイント
ピケガミ
まず、構成としてはその土地の面積や価格についての概要、解約や損害負担等の特約条項が記載してあります。
ユキオ
そこらへん、、長くて難しいんですよね～。
ピケガミ
その次に売買物件と登記簿上の所有者の氏名記載欄があります。このときに注意したいのが記入ミスです！
ユキオ
正式な契約書ですもんね～。。
ピケガミ
記入ミスがあると後々の手続きが面倒になりまので、下図のポイントに注目です。
ユキオ
第三者ってどんな人に頼めばいいんすかね～？
ピケガミ
ベストなのは不動産に精通している人ですね。最寄りの不動産会社の人だったり、幅広い視点から見てもらうのであればファイナンシャルプランナーとかでも良いと思いますよ。
ユキオ
なるほど～。初心者のボクだけじゃやっぱ不安なんですよね～。
ピケガミ
その業界のプロに頼るのをオススメします。次に契約書に書かれている用語やポイントもちょっと紹介していきますね。
「地番」と「住所」の違い
ピケガミ
契約書の中で「地番」というワードが出てきます。この「地番」は「住所」とは別物であるということに注意してくださいね。
ユキオ
なにがどう違うんすか～？
ピケガミ
「地番」っていうのは、不動産の取引や物件を示す上で用いられるものです。。
ユキオ
へぇ～。
ピケガミ
所有している区画の土地1つに対して、建物は1つとは限らないですよね？複数の建物が立っている場合もあります。
ユキオ
あぁ～。たしかにそうっすね～。
ピケガミ
そのため、地番とはその土地ごとの不動産登記上の表示で、一般的に「住所」と呼ばれる建物ごとの表示を「住居表示」と呼びます。
ユキオ
なるほど～。いろいろあるんすね～。
ピケガミ
地番所有地は登記所が管理し、住居表示はその地域の市区町村が管理しているので調べてみてもいいですね。
公租公課の支払い
ユキオ
契約書に書かれている公租公課ってなんすか～？
ピケガミ
その土地にかかる税金や諸経費ですね。大体、売買代金とは別で精算することが多いんです。不動産を売買する上では、不動産の価格のほかにも公租公課の精算が必要となるので注意です。
ユキオ
いろんな経費がかかってくるんですね～。
手付解除と契約違反解除
ユキオ
万が一、契約を結んだあとに「やっぱり取り消したい」とか取り消さざるを得ないときはなにか方法はあるんすか？
ピケガミ
土地の売買契約を結んだあとは契約を実行するのが原則です。もし、解除する、せざるを得ないとなった場合には、違約金や賠償金などが発生します。
ユキオ
たしかに契約を結んだのに、やっぱ辞めますじゃ済まないっすよね～。
ピケガミ
そうですね。でも解除せざるを得ない場合も少なくともあります。もし、解除を行うことになった場合の2つの流れを紹介しますね。
ユキオ
お願いしまぁ～す！！
ピケガミ
まず、「手付解除」という方法があります。契約をしましたっていう証拠として買主から売主に払われるのが「手付金」です。この「手付金」を契約解除の際に利用します。
ユキオ
へぇ～。そういうものがあるんすね～。
ピケガミ
買主が契約解除を申請した場合は支払った手付金が売主から全額返還されます。
ユキオ
売主が解除をした場合はどうなるんすか？
ピケガミ
売主が契約解除を申請した場合は手付金の倍の金額を支払わなければなりません。
ユキオ
なんで、売主は倍の金額を支払わなくちゃいけないんすか?
ピケガミ
それは、手付金を事前に契約の担保として受け取っているのに売主の都合で解除を願い出るのはおかしいですよね？
ユキオ
そうか…担保としてわざわざ預かっているわけっすもんね～。手付金って大体どんくらいっすか～？
ピケガミ
一般的には売買価格の5％～10％程度ですね。
ユキオ
なるほど～。
ピケガミ
次に「契約違反による解除」というのがあります。
ユキオ
手付解除とはまた違うんすね。
ピケガミ
これは、売り手か買い手のいずれかが債務不履行となった場合に相手方が契約を解除することです。その際には、売買価格の20％までの違約金を設定することが多いですね。
ユキオ
やっぱり、手付金をつけるよりかは高い割合になるんすね～。勉強になりましたぁ～！！
まとめ
ピケガミ
不動産契約書については理解できましたでしょうか？
ユキオ
聞きなれない用語やいざというときの契約解除について理解出来ました～。
ピケガミ
不動産は大きな額のお金が動きます。専門家に依頼することも重要ですが、ぜひご自身でも確認できるようになっておきましょう。
ピケガミ
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