2017/11/11
不動産投資が節税に！そのワケとは？
不動産投資といえば、「不労所得」のイメージが強くありませんか？実は、不動産投資には節税効果もあるのです。
近年、増税が騒がれています。
最近、所得税、住民税、相続税と様々な税金が増税しました。また消費税も2019年度に増税が予定されています。そんな中で節税対策の知識は、お金持ちだけでなく、一般の人達にも重要なものになって来ました。
決して違法な税金対策はすべきではないですが、ムダに払い過ぎることがないようにしないといけません。
そこで今回は、節税対策の一つとして不動産投資を紹介したいと思います。
不動産投資はどうして節税対策になるのか、その仕組みについてお伝えしたいと思います。
目次
節税におすすめの方法
ユキオ
最近色んな税金が高くなってるっすよね～
消費税も増税する予定らしいですし。。
ピケガミ
そうですね。
ユキオ
なんとか節税とかできないんすかね～
ピケガミ
実は、投資をしながら節税もできる投資方法があります。
ユキオ
そんなことあるんすか？
夢みたいじゃないっすか！
ピケガミ
ええ、不思議ですができます。
不動産投資
ピケガミ
節税に役立つのが不動産投資です。
ユキオ
不動産投資っすか？
ピケガミ
そうです。
なぜ不動産投資で「節税」が可能かについては、
これから詳しく説明しますね。
不動産投資が節税に！そのワケとは？
所得税の節税に！
ユキオ
どうやったら、節税できるんすか？
ピケガミ
簡単に説明すると、不動産投資でかかった経費を所得から差し引くことによって、
実際の所得より、課税対象の所得を減らすことができます。
ユキオ
一見、所得を減らせるってことっすか〜。
ピケガミ
そうですね。経費以外にも減価償却という制度を活用することで、
節税効果を高めることができます。
ユキオ
なんすかそれ？
ピケガミ
詳しくは、以下で説明していきますね。
所得税の計算方法
ピケガミ
不動産投資が節税になるには、まず所得税の仕組みについて知りましょう。
ユキオ
確か、収入から必要経費などを引いた金額にかかる税金っすよね～？
ピケガミ
そうです。よく知っていますね！
不動産投資をしている人は、不動産投資と給与の所得の合計に対して課せられます。
ユキオ
そうっすねぇ～
ピケガミ
もし、不動産所得が赤字になれば所得税は減ります。
ユキオ
赤字っすか！
税金が減るのはありがたいっすけど、損するのはいやっすよ～！
ピケガミ
損しなくても、不動産所得を赤字にすることもできるのです。
所得税は、収入から必要経費を引いた金額に対してかかります。
なので、経費を増やして赤字にすればいいのです。
減価償却費という救世主
ユキオ
経費を増やすとしても、どうやって増やすんですか～？
ピケガミ
経費に計上される減価償却費（げんかしょうきゃくひ）を増やせばいいのです。
ユキオ
減価償却費って何ですか～？
ピケガミ
減価償却費とは、建物の購入費を分割で計算することを言います。
実際に分割で月々支払っていなくても、帳簿上ではこの費用は計算されるのです。
ユキオ
そうなんっすか～！
実際に月々支払っていない減価償却費が計上されるから、損しなくても不動産所得を赤字にすることができるんっすね～！
減価償却できるもの
ピケガミ
減価償却できるものは意外とたくさんあります。
ユキオ
例えば、どんなものっすか？
ピケガミ
まずは不動産です。不動産以外にも車、パソコンなども減価償却の対象になります。
ユキオ
パソコンもできるんすか〜？
ピケガミ
そうです。ただし、パソコンは企業が保有している場合なので
不動産投資で経費になるかは時と場合によりますね。
ユキオ
確かに、そうっすよね〜。
ピケガミ
他にはベッドや事務机や椅子なども減価償却できます。
節税の注意点
ユキオ
節税になる仕組みはわかったんすけど、ほんとに損しないんすか～？
注意点とかってないんすか～？
ピケガミ
節税を不動産投資の目的にしすぎないことです。
減価償却費を気にして高い物件を買い、借り手が現れなかったら、損してしまいます。
長期的に安定した収入を得るという本来の目的を忘れずに投資をする必要があります。
サラリーマンの節税実例
ユキオ
節税の方法はわかったです～
でもほんとにそんなにうまくできるんすかね～？
ピケガミ
じゃあ実際に例を使って説明していきましょうか
ユキオ
お願いします～！
ピケガミ
不動産投資をしている給与所得400万の人がいるとします。
家賃収入が150万、減価償却費100万、その他の経費は100万だとします。
この場合、帳簿上では不動産所得50万円の赤字になります。
ユキオ
不動産所得が赤字になると、
400万（給与所得）+ -50万（不動産所得）＝350万（合計の所得）
になって、350万円分の税金を納めればいいということになるんですねぇ～
ピケガミ
その通りです！
また不動産所得は50万の赤字でしたが、これには実際の支出がない減価償却費が100万が含まれています。
その結果、実際は50万円の黒字になります。
ユキオ
確かに実際には不動産投資で損をしなくても節税ができるんですねぇ～！
住民税が節税に！
ピケガミ
住民税も節税になります。
ユキオ
住民税は、どういう仕組みで節税ができるんすか〜？
ピケガミ
一言で言うと、所得を減らすことで住民税も節税することができるんです。
ユキオ
そうなんすか？
ピケガミ
住民税は所得に基づいて決まっているので、
課税所得を減らすことで住民税を節約することができます。
住民税の計算方法
ユキオ
住民税ってなんでしたっけ？
ピケガミ
計算方法はややこしいので、簡単に説明すると
「課税所得×4%+市区町村の定める税額（ex. 3500円）」＋「課税所得×6%＋都道府県の定める税額（ex. 1500円）」
ユキオ
ってことは、住民税も所得によって変動するってことっすね！
ピケガミ
そうです。所得にあった税額、プラス各自治体の固定料がかかってくるというイメージですね。
保育料が節約できる
ユキオ
保育園の料金も節約できるんすか〜？？
ピケガミ
そうなんです。保育園料が決まる要素はいくつかありますが、
そのうちの１つが世帯年収なんです。
ユキオ
世帯年収によって保育園料って変わるんすか〜、初めて知りました。
ピケガミ
その世帯年収が下がれば、保育園料が安くなるんです。
ユキオ
ってことは、所得を経費計算で下げることによって、
保育園料も下がるってことっすね〜。
ピケガミ
その通りです。
相続税が節税に！
不動産にすると資産評価額が下がる！？
ピケガミ
不動産で相続すると、資産評価額が下がるんです。
ユキオ
どういうことっすか？
ピケガミ
例えば、1億円を相続するとします。現金であれば、そのまま1億円が評価額として適応されます。
一方、不動産であれば20-30%の評価額減にすることができます。
ユキオ
相続税は、資産評価額によって変動するから
資産評価額を下げれば、節税につながるってことっすね！
ピケガミ
そうです。この資産評価額をうまく利用することで、
相続にかかる税金を減らすことができます。
相続税が下がる
ピケガミ
相続税の式は、資産評価額−（3000万円＋600万円×相続人）です。
ピケガミ
そのため、相続額が、控除額の（3000万円＋600万円×相続人）を超えている場合は、
現金より不動産で相続する場合の方が節税することができると考えられます。
確定申告の必要性
確定申告はなぜ必要か
ピケガミ
これらの節税を実現させるのが確定申告です。
ユキオ
確定申告って2月から3月に行うやつっすよね〜？
ピケガミ
そうです。そこで経費諸々の申告をしないと、節税にはならないんです。
ユキオ
そうなんすか？
ピケガミ
なので、この確定申告がとても重要なんです。
概要はこちらでも確認できます。
「確定申告の基本」
不動産投資では青色申告がお得
ユキオ
青色申告をする意味ってなんすか〜？
ピケガミ
青色申告のメリットは特別控除があるところです。
ユキオ
特別控除っすか？
ピケガミ
そうです。こちらは最高で65万円を課税対象所得額から控除できます。
ユキオ
え〜！それは大きいっすね〜。
まとめ
ピケガミ
いかがですか？不動産投資は節税になることを理解していただけましたか？
ユキオ
はい～！減価償却費のおかげで不動産投資で節税することができるんですねぇ～
ピケガミ
そうですね！安定した収入を得るという本来の目的を忘れないで、節税にもチャレンジしていきたいですね！
不動産投資の節税以外のメリットついては以下の記事を参照してください
「不動産投資のメリット３選！」
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